경매야 놀자

권리분석 첫걸음

말소기준등기와 대항력

경매의 첫 걸음은 권리분석에서 시작한다. 문제는 권리분석이 초보자의 생각처럼 쉽게 접근하기가 만만치 않다는 점이다. 그러나 몇 가지 원리를 이해하면 길이 보인다. 먼저 대한민국 모든 부동산은 토지와 건물로 이루어진다는 점이다. 그런데 경매에서 권리분석의 대상은 오로지 건물에 한한다는 점이다. 건물이라고 모두 권리분석의 대상이 되는 것일까? 한마디로 아니다. 왜냐하면 건물은 반드시 소유자 아니면 임차인이 거주하고 있는데 경매에서 권리분석의 대상은 오직 임차인뿐이므로 소유자는 고려의 대상이 아니다. 임차인은 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인 두 부류로 나누어지는데, 우리의 관심사는 오직 대항력 있는 임차인뿐이다.

경매에서 권리분석의 알파가 말소기준등기라면 오메가는 대항력이다. 권리분석의 첫 걸음은 말소기준등기에서 시작한다. 경매에서 말소기준 등기는 아주 특별한 의미를 가지고 있다. 그 가운데 세 가지를 알아보면 다음과 같다.

첫째는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 않느냐의 인수기준이 된다. 권리분석의 첫 걸음은 바로 임차인읜 보증금을 누가 부담해야 하느냐를 식별하는 것이다. 이 때 그 기준 역할을 하는 것이 말소기준등기이다. 즉 말소기준등기 설정일보다 임차인의 전입일자가 빠르면 낙찰자가 인수해야 하고, 말소기준등기일보다 전일일자가 늦으면 보증금이 얼마가 되든 낙찰자와는 아무 관계가 없다.

둘째는 낙찰 후 등기부 등본 상에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준이 된다. 경매가 일반 매매에 비해 좋은 점 가운데 하나는 등기부 등본 상에 설정된 부채가 아무리 많더라도 채권자의 배당 여부와 관계없이 낙찰 후 전부 소멸된다는 것이다.

셋째는 명도시 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 판단기준 역할을 한다. 바로 낙찰 후 집 비우기과정이다. 일명 명도라고 하는 이 과정은 사실 경매 고수들도 부담스러운 부분인데 하물며 초보자나 여성 투자자들에게 있어 부담의 강도는 말할 나위가 없다. 똑같은 점유자인데 어떤 점유자는 간단히 말 한마디로 내보낼 수 있는(인도명령) 반면 어떤 점유자는 판결문이 있어야만 내보낼 수 있다(명도소송). 임차인의 전입일자가 말소기준등기일보다 늦으면 인도명령 대상이요, 빠르면 명도소송 대상이다.

이처럼 말소기준등기는 낙찰 받고 나서 소유권이전등기를 할 때 자신을 포함해서 이후의 모든 등기가 말소될 때 기준이 되는 등기를 말한다. 말소기준등기 이후에 설정된 등기부상의 모든 등기는 소멸되는 것이다.

권리분석은 말소기준등기에서 시작하여 대항력에서 끝난다는 말이 있을 정도로 대항력은 권리분석에서 말소기준등기 다음으로 중요한 부분이다. 대항력이란 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며 보증금도 임대차 관계에 수반하여 새로운 소유자에게 이전된다는 의미다. 즉 대항력 있는 임차인은 두 가지 권리를 갖고 있는데 하나는 임대차 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 다른 하나는 보증금을 전액 돌려 받을 수 있는 권리다. 다시 말해 대항력이 있으면 어떤 경우라도 보증금의 전액 보호가 가능하다.

대항력은 언제 갖게 되는가? 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터다. 여기서 주택의 인도는 점유의 이전을 말하며 현실적인 인도뿐만 아니라 민법상 점유의 이전 방법으로 인정되는 인도는 모두 포함한다. 여기에서 우리가 주의해야 할 점이 있다. 대항력 요건을 갖추었다고 해서 모두 임차보증금 전액을 보호받는 것은 아니라는 점이다. 대항력 요건과 아울러 대항력 기준일이 말소기준등기보다 빠른 경우에 한해 보증금을 보호받을 수 있다.

경매 뛰어들기

경매투자 10계명과 쓰리 가(3假)

대부분의 사람들이 경매투자의 묘미를 만끽하는 동안 한편에서는 자신의 능력과 경험을 과신한 나머지 낭패를 보는 사례도 적지 않다. 하지만 몇 가지 식별요령만 터득한다면 함정은 피해 갈 수 있다. 경험을 통해 공유할 만한 경매투자의 열 가지 원칙을 소개해본다.

첫째, 권리분석을 철저히 하라. 경매의 기본은 권리분석이다. 말소기준등기와 대항력요건만 제대로 기억해도 대부분(약70%)의 경매사고는 피할 수 있다. 둘째, 오로지 발품을 팔고 또 팔아라. 경매사고의 두 번째 유형은 시세오판이다. 현장조사할 시간이 없다면 아예 참여할 생각을 꿈도 꾸지 마라. 경매는 결코 요행의 산물이 아님을 명심해야 한다. 셋째, 명도 없는 경매는 없다. 명도의 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있을 뿐이다. 넷째, 특별매각조건을 확인하다. 특히 매각물건명세서 란의 비고란을 유념하라. 해당없음이 최고다. 다섯째, 시장 흐름에 귀를 기울여라. 여섯째, 넉넉한 시간을 가져라. 경매사고의 대부분은 조바심에서 기인하고 있다. 일곱째, 법원감정가를 감정하라. 법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억해야 한다. 여덟째, 자금계획을 구체적으로 세워라. 아홉째, 법정분위기에 휩쓸리지 말라. 열째, 자신이 없거든 특수물건은 손대지 마라.

쓰리 가(3假)는 경매 권리분석에서 자주 만나는 가압류, 가등기, 가처분등기를 말한다. 가압류란 금전채권 등의 청구권을 가지고 있는 채권자가 채무자의 재산 빼돌리기로 거래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우, 이에 대비하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 장래의 강제집행에 대비하는 절차를 말한다.

가압류권자는 경매절차에서 이해관계인이 아니다. 따라서 매각기일이 통보되지 않는다. 대신 배당기일만 통보된다. 가압류는 배당요구가 없더라도 자동배당 대상이다. 그러나 경매개시 결정등기 이후에 설정된 가압류는 배당종기일까지 배당요구를 해야만 배당과정에 참여할 수 있다. 가압류권자는 저당권자와는 달리 바로 경매신청을 할 수 없다. 소송이라는 사전 전치주의를 거쳐 판결문을 받아야만 경매신청(강제경매)을 할 수 있다. 모든 가압류가 언제나 소멸되는 것은 아니다. 일명 할아버지 가압류라고 불리는 전 소유자 당시에 설정된 가압류는 원칙적으로 소멸하지 않는다. 그러나 모든 할아버지 가압류가 살아있는 것은 아니다. 선순위 가압류임에도 불구하고 소멸되는 경우가 있다. 첫째, 전 소유자 당시의 채권자가 강제경매를 신청한 경우. 둘째, 전 소유자 당시 설정된 저당권 등이 있을 때이다.

가등기란 물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 하는 등기를 말한다. 가등기에는 두 종류가 있다. 하나는 매매의 예약으로 하는 소유권이전청구권가등기와 다른 하나는 채권확보를 위한 소유권이전담보가등기이다. 소유권이전청구권가등기는 실제 매매 잔금은 전부 지불했으나 사정상 본등기를 할 수 없을 경우이거나 아니면 의도적으로 본 등기를 늦춰야 하는 경우에 하는 등기로 부동산등기법의 적용을 받는다. 반면 담보가등기는 소유권이전이 목적이 아니라 채무변제의 담보를 위한 등기이다.

저당권은 채무자가 기한 내에 빌린 돈을 갚지 못할 경우 경매를 통해서만 채권을 회수할 수 있다. 반면 담보가등기의 경우에는 저당권처럼 경매를 통해 배당을 받거나 아니면 청산과정을 거쳐 소유권을 취득할 수 있는 방법 중에서 선택할 수 있다.

경매에서 함부로 손을 대서는 안 되는 선순위 가등기가 바로 소유권이전청구권가등기이다. 왜냐하면 이 때의 소유권이전청구권가등기는 말소기준등기가 아니기 때문이다. 이 때의 가등기는 낙찰 후 말소되지 않고 그대로 남아 있기 때문에 낙찰자가 인수해야 한다. 결국 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권이전 등기를 했더라도 가등기권리자가 본등기를 하게 되면 소유권을 잃게 된다. 선순위 가등기 중에도 낙찰 후 바로 소멸되는 경우가 있다. 바로 담보가등기이다. 이 경우 담보가등기를 저당권으로 보고 그 가등기가 설정된 때에 저당권이 설정된 것으로 본다. 즉 담보가등기가 말소기준등기가 되어 낙찰 후 소멸하게 된다.

가처분이란 소유물 반환청구권, 임차물 인도청구권 등과 같이 부동산의 권리 관계에 대한 분쟁이 있을 경우 가처분권자가 미리 매매나 양도 등을 못하게 하도록 채무자의 부동산에 등기를 한 다음 채무자를 상대로 소송을 제기하겠다는 의사표시로 하는 등기를 말한다. 가등기처럼 가처분도 선순위일 경우에는 말소기준등기에 해당되지 않기 때문에 낙찰자가 인수해야 한다.

아파트 경매 권리분석

대지권과 체납관리비

아파트 권리분석에서 가장 눈여겨봐야 할 점은 대지권 관련 부분과 관리비 체납부분이다. 아예 대지지분이 없는 절름발이 물건은 아닌지 낙찰 후 소멸되지 않는 토지상의 등기는 없는지 확인해야 한다. 밀린 관리비 가운데 일부(공용 부분)는 낙찰자가 부담해야 한다는 점도 기억해야 한다.

아파트나 연립/다세대 등 집합건물은 전유부분과 공용부분 그리고 대지지분으로 이루어져 있다. 집합건물의 구분소유자가 건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 갖는 권리가 대지사용권이다. 즉 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 대지소유자에 의해 집합건물이 철거되지 않을 권원으로 물권/채권, 등기/미등기 등을 불문할 권리이다.

건물과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 대지권이라고 한다. 대지권은 대지사용권이 건물 전유부분의 종된 권리가 된 경우이다. 분리처분규약이 존재하지 않으면 구분소유자가 대지사용권을 취득하는 때에 당연히 대지권이 된다.

대지권 미등기라는 의미는 대지권이 처음부터 없는 경우(시유지와 국유지에 건축한 경우)와는 달리, 실제 대지권이 있으나 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우 대지의 분/합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연, 건설업체의 내부의 사정, 타 전유부분 소유자의 분양대금 완납지연에 따르는 문제 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자(분양 받은 자)에게 경료되어 머물거나 그 후 부동산이 양도될 경우에도 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 상태를 의미하는 말이다.

대지권 미등기 유형은 두 가지가 있는데 하나는 대규모 택지개발이나 재개발아파트의 경우 건물은 완공되어 등기 후 입주가 가능하나 대지는 환지 절차가 지연돼 환지 절차가 종료될 때까지 입주를 기다려야 한다면 사회적/경제적 손실이 너무 크기 때문에 대지가 미등기 상태에서 입주한 경우이다. 다른 하나는 이미 대지권 등기 절차는 마쳤으나 소유자가 고의로 대지권 등기를 미룬 경우다.

토지별도등기는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권이나 가압류 등이 설정된 경우를 말한다. 이런 경우 구분건물의 저당권자가 경매를 신청하더라도 토지의 저당권은 말소되지 않는다. 즉 건물을 낙찰 받아 소유권 이전등기까지 마쳐도 토지의 저당권자 등 채권자가 토지를 경매신청하면 건물의 낙찰자는 계속 지료를 지불해야 한다.

대지지분 없이 건물만 경매 나올 때 대지권 없는 아파트라고 한다. 대지권 없음은 대지지분이 아예 없는 아파트를 말한다. 만일 대지권이 없는 아파트를 싼 맛에 낙찰 받을 경우 대지권 소유자가 구분소유권 매도 청구권을 행사하면 낙찰자는 건물의 소유권을 잃을 수 있다는 점에 유의해야 한다.

지난 2001년 9월 11일 대법원 전원 합의체 판결(2001 다 8677)에서는 아파트 관리비를 전유부분과 공용부분으로 나누어 전유부분은 입주자대표회의가 부담하고 공용부분에 한해서 낙찰자가 부담하라는 판결을 하였다. 그렇다면 어떤 항목이 전유부분이고 어느 항목이 공용부분인가? 회사원 오정수 씨가 노원구 중계동에 있는 W아파트 104동 1405호에 살고 있다고 하자. 오씨가 104동 1405호 현관문을 열고 들어섰을 때 부과되는 관리비를 전유부분이라 한다. 반면 공용부분은 아파트 정문에서 101동을 거쳐 104동에 도착하고 엘리베이터를 타고 14층에서 내려 1405호 입구까지 부과되는 관리비를 말한다.

보이지 않는 권리를 찾아라

유치권과 법정지상권

유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물이다. 등기할 수 없는 권리로 말소기준등기보다 앞서서 성립하든 뒤에 성립하든 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다. 경매에서 유치권이 두려운 가장 큰 이유는 유치권이라는 권리가 등기할 수 없는 물권이라는 데에 있다. 즉 유치권 유무를 등기부등본 등 서류의 열람을 통해서는 알 수가 없다는 점이다. 만일 진정 유치권자가 권리신고 등을 전혀 하지 않고 있는 상태라면 유치권의 존재를 입찰 전에 파악한다는 것은 여간 어려운 일이 아니다. 사전에 숨어있는 유치권을 찾아내기란 여간 어려운 일이 아니지만, 경매사고를 미연에 방지하고 경제적 손실을 최소화하기 위해서는 신축건물이나 공사중단 물건은 유치권자가 있을 수 있다는 전제 하에 주변을 탐문하는 등의 방법을 통하여 권리분석에 임해야 할 것이다.

유치권은 채무자뿐만 아니라 목적물의 양수인, 낙찰자 등 모든 사람에 대하여 주장할 수 있는 권리이다. 그래서 일명 경매의 핵폭탄이라고 일컬어지는 유치권은 그 엄청난 파괴력만큼 그에 상응하는 엄격한 성립요건을 요구한다. 즉 다음의 네 가지 성립요건을 모두 만족해야만 유치권을 주장할 수 있다. 첫째 해당 채권이 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하고, 둘째 유치권자는 타인의 목적물을 계속적으로 점유하여야 하며, 셋째 해당 채권이 변제기에 도래하여야 하고, 넷째 채무자와 유치권자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

유치권은 채무자가 채무를 변제하지 않는 한, 즉 유치권자가 유치물을 점유하고 있는 동안 계속 진행한다. 단, 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않기 때문에 목적물을 유치하고 있더라도 그것만으로는 채권의 소멸시효의 진행을 막지는 못한다. 따라서 채권이 시효로 소멸하면 유치권도 소멸한다.

유치권자는 낙찰자에 대하여 채무의 변제가 있을 j때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 유치권자가 먼저 공사비 등의 채권 변제를 청구할 수 없다. 이는 낙찰자가 경매물건의 인도를 받으려면 유치권을 부담하여 채무를 변제할 책임이 있을 뿐 직접 채무자는 아니기 때문이다.

유치권자는 목적물에 대하여 경매를 신청 할 수 있다(민법 제322조 제1항). 그러나 유치권이란 부동산을 유치함으로써 간접적으로 채무자 등의 채무변제를 강제하는 것이지 유치권이라는 권리 자체에 낙찰대금에서 타 권리자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 우선변제권이 있는 것은 아니다. 즉 소유자가 목적물을 인도 받으려면 유치권자에게 채무를 변제해야 한다는 점이다.

지상권이란 건물이나 수목 등을 소유하기 위해서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로 등기부 등본 을구 란에 표기된다. 그러나 단지 법에 규정되었다는 이유만으로 등기 없이도 인정되는 지상권이 바로 법정지상권으로 법정지상권자는 토지소유자에게 일정액의 땅값을 지불하고 최장 30년 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 갖는다.

대부분의 경매 투자자들이 토지나 건물만 따로 경매에 나온 경우 참여를 꺼린다. 법정지상권 성립 가능성 때문이다. 물론 토지와 건물이 따로 경매에 나올 때는 다 그럴만한 이유가 있어서이다. 법정지상권이 성립하기 위한 조건들을 구체적으로 알아보면 다음과 같다. 첫째, 저당권설정 당시에 건물이 존재해야 하고 둘째, 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 하고 셋째, 토지나 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어야 하고 넷째, 경매로 인하여 토지와 건물이 각각 그 소유자를 달리 하여야 한다. 법정지상권은 강력한 효력만큼 이 네 가지 조건을 모두 만족해야 법정지상권이 성립한다.

법정지상권의 성립시기는 낙찰자가 잔금을 완납한 때부터 성립한다. 법정지상권의 존속기간은 기간의 약정을 하지 않은 지상권으로 보며, 기간이 정함이 없는 관계로 민법상 지상권의 최단기간이 법정지상권의 존속기간이 된다. 법정지상권이 만료되는 경우 땅주인은 계약을 종료하거나 갱신할 수 있다. 지상권 계약이 갱신되지 않고 만료될 때에는 법정지상권자는 지상물의 매수청구권을 행사할 수 있다.

경매 마무리 - 인도 및 명도요령

명도 10계명과 인도

누가 명도의 지름길이 있느냐고 묻는다면 지름길은 없다가 정답이다. 그러나 실전적 경험을 통해 공유되고 있는 명도 원칙 몇 가지를 기억하고 있으면 실무에서 유용하게 써 먹을 수 있다.

첫째, 명도의 왕도는 대화다. 둘째, 명도비 없는 명도는 생각지 마라. 윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함해라. 그러면 명도시 아깝다는 생각도 안들 것이다. 셋째, 오른 손에 당근(명도비), 왼 손에 채찍(강제집행). 넷째, 강제집행은 최후의 수단이다. 다섯째, 분할통치하라 - 본보기를 이용하라. 다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 대로 잘 따라온다. 여섯째, 집행 사전 예고제를 이용하라. 일곱째, 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라. 여덟째, 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청하라. 아홉째, 명도는 송달이 생명이다. 열째, 빈 집 명도가 더 힘들 수도 있다. 짐이 남아 있지 않은 빈 집이라면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다. 그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.

인도란 부동산의 점유권리를 낙찰자에게 옮기는 것을 말한다. 낙찰자가 잔금을 납부(법적으로 소유권 취득)하고도 진정한 소유권을 행사하려면 점유자를 내보내야 한다(절차적으로 소유권 취득). 이처럼 경매는 일반 매매와 달리 이중의 소유권 취득 절차가 요구된다.

인도명령은 낙찰자로 하여금 간이한 방법으로 부동산을 인도 받을 수 있도록 하는 제도로, 법원은 낙찰자가 대금을 낸 뒤 6개월 내에 신청하면 채무자/소유자, 부동산 점유자에 대하여 부동산을 낙찰자에게 인도하도록 명할 수 있다.

인도하여야 할 부동산의 범위는 매각으로 인하여 취득한 부동산의 범위로 매각허가결정에 적힌 부동산과 동일성이 인정되는 범위내에서 그 소유권의 효력이 미치는 범위이다. 매각부동산의 구성부분인 부합물, 종물도 인도 대상물이다.

부합이란 손궤하거나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없는 경우 이를 원상회복 시키지 않고 한 개의 물건으로 어느 특정인의 소유에 귀속시키는 것을 말한다. 토지의 부합물로는 정원수, 정원석, 석등 등이 있는데 대표적인 부합물로는 수목을 들 수 있다. 매각부동산의 부합물은 독립성을 갖추고 타인의 권원에 의하여 부속된 경우에는 매각대상이 아니나 그 밖의 경우에는 매각부동산과 일체로 보아야 한다. 종물도 제3자의 소유가 아닌 한 매각대상에 포함된다. 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말한다.

서면 심리만으로 인도명령의 허가여부를 결정할 수도 있고 상대방을 심문하거나 변론을 들을 수도 있다. 채무자/소유자 외의 자에 대하여 인도명령을 함에는 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만 그 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 않음이 명백한 때는 심문을 할 필요가 없다. 인도명령이 송달되면 즉시 효력이 생기며 즉시항고가 제기 되더라도 집행정지의 효력이 없다. 만일 상대방이 인도명령에 응하지 않을 경우 신청인은 집행관에게 위임하여 강제집행을 할 수 있다.

강제집행을 신청하려면 법원의 송달증명을 첨부하여 비용을 집행관실에 예납해야 한다. 집행날짜가 정해지면 낙찰자에게 연락이 온다. 점유자가 있음에도 불구하고 집행방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재중이어서 2회 이상 집행불능이 되면 성인 2인 이상, 국가공무원, 경찰공무원 1인 입회하에 강제집행을 할 수 있다.

배당 절차

배당과 배당표 작성

집행법원이 매각대금에서 집행비용을 공제하고 남은 잔액을 채권자별로 순위에 따라 배당하는 것을 말한다. 배당은 권리분석의 종합이요, 꽃이라는 말이 있다. 이는 법원경매를 통해 부동산을 구입하려는 경우 그 부동산을 둘러싸고 있는 제반 권리관계에 대한 분석이 대단히 중요한데 그 권리분석에 정통하기 위해서는 배당원칙이나 배당순위를 정확히 이해하고 있어야 한다는 말이다.

입찰참여자의 관심은 채권자들이 얼마를 배당 받는가에 있는 것이 아니다. 낙찰가 외 추가부담은 없는지 낙찰가는 얼마를 써야 할지 정하기 위해 미리 배당표를 만드는 것이다. 배당표를 만드는 이유는 다음 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째는 낙찰 수 부담해야 할 등기상의 권리가 있는지 또는 보증금을 인수해야 하는 임차인은 없는지 등을 입찰 전에 알아보기 위해서이다. 둘째는 설령 인수 대상의 임차인이 없다 할지라도 명도의 난이도를 사전에 파악하기 위함이다. 그리고 셋째는 예상 배당을 해 봄으로써 입찰예정가와 입찰시기를 정할 수 있다는 데 있다.

경매 대상 채권자들은 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다. 그러나 일정한 채권자들은 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있다. 배당요구란 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 그 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위이다.

배당요구는 채권자가 자유롭게 철회가 가능하다. 단, 배당요구 철회에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우 배당 요구 채권자는 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못한다. 부담이 바뀌는 경우란 부담이 새로 생기거나(선순위 전세권자가 배당요구를 하였다가 후에 배당을 철회하는 경우) 부담이 증가하는 경우(대항력있는 소액임차인이 배당요구를 하였다가 후에 철회하는 경우)를 말한다.

배당요구 신청시에는 배당요구신청서에 배당요구의 원인과 배당요구 금액 등을 기재하여 첨부서류와 함께 제출하면 된다. 배당요구시에 채권자는 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대채권이 기재된 채권계산서를 집행법원에 제출해야 한다.

배당요구 채권자는 낙찰대금으로부터 채권순위에 따라 배당을 받을 권리가 있고, 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견을 진술할 수 있는 권리를 갖게 된다. 배당요구가 필요한 채권자가 배당 요구 종기까지 배당요구를 하지 아니한 경우에는 배당을 받을 수 없다.

법원은 배당기일 3일 전에 배당표 원안을 작성하여 비치하여야 한다. 배당표 원안은 단지 배당계획안에 불과하나 이해관계인은 이를 기초로 배당에 관한 의견을 진술하게 되고, 배당기일에 채권자들 사이에 합의가 성립하거나 이의가 없을 때 배당표는 확정된다. 배당표에는 매각대금, 채권원금, 이자, 비용, 배당순위, 배당비율 등이 기재되어 있다.

배당기일에 출석한 채권자 및 채무자는 배당표의 작성, 확정, 실시와 다른 채권자의 채권과 순위에 대하여 이의를 신청할 수 있다. 이의신청이 있으면 배당법원은 그 이의신청이 적법한가 여부만을 심사하며 이의사유의 존부에 관하여는 심사할 수 없다. 배당표에 대하여 이의신청이 있으면 그 이의 있는 부분에 한하여 배당표는 확정되지 않고 이의 없는 부분에 한하여 배당을 실시한다.

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