부동산 新 투자전략

제1장 한국 부동산 시장 어떻게 예측할 것인가?

한국 부동산 가격의 변화 예측

사실 부동산에 관해서는 한국의 전 국민이 관심을 가지고 있고, 모두가 전문가 수준이라고 해도 과언이 아니다. 주식 투자나 다른 금융 상품의 투자와 달리 부동산은 우리 모두의 필수 생활 요소인 거주와도 직접 관련이 있고, 그동안 주위에서 부동산 투자로 재미를 본 사람들을 흔하게 보아왔기 때문에 누구나 잘 알고 있다고 생각하는 것 같다. 주식을 비롯한 금융 상품의 투자를 위해서는 어느 정도 전문 지식이 필요하지만, 부동산은 복부인으로 통칭되는 우리 주위의 평범한 사람들이 너무도 손쉽게 돈을 번 방법이라서 더욱더 친숙한 투자 수단으로 생각하는 것 같다. 더구나 누구나 지금 집을 가지고 있거나 앞으로 가지려고 생각하기 때문에 너도나도 관심을 가질 수밖에 없는 상황이다. 또한 최근 부동산 가격의 급격한 변화와 함께 부동산 투자에 대한 여러 가지 견해들이 제시되면서 많은 사람들이 지대한 관심을 가지게 된 것도 사실이다. 그 의견들 중에서 누구는 지금이 가격 저점이니까 조금만 더 기다렸다가 투자를 하면 다시 전과 같이 부동산 가격이 급등해서 많은 수익을 낼 수 있을 것이라고 주장하고, 또 다른 누구는 이제 부동산 가격 급등 같은 사태는 벌어지지 않을 것이라고 경고하고 있다.

조금만 기다리면 투자 적기가 될 것이라고 주장하는 사람들은 과거의 외환위기 상황과 부동산 가격 순환 주기를 그 근거로 제시한다. 외환위기 당시 가격이 폭락했을 때 집을 사두었더라면 얼마를 벌 수 있었다는 둥, 이제 더 이상 집 사는 걸 미루면 영영 내 집 마련할 기회를 잃을 것이라는 약간의 협박성 경고를 날리기도 한다. 이 의견에 동조하는 대부분은 부동산과 관련된 업무에 종사하는 사람이다. 누구나 자신이 일하고 있는 분야의 상황이 나빠지기를 바라는 사람은 없을 것이다. 이런 심리적 요소가 낙관론에 서게 하는 중요한 요소가 아닌가 생각한다. 물론 이제까지의 경험으로 봐도 급락이 있었으면 반드시 급등이 뒤따랐기 때문에 이런 낙관론적인 신념을 갖게 했을 가능성도 많다고 본다. 반면에 앞으로는 더 이상 부동산 가격이 급등하는 일은 없을 거라고 단언하는 이들은 우리와 비슷한 여건(높은 인구 밀도, 좁은 국토, 경제 발전 상황 등)을 가진 일본의 예를 들면서, 1991년 이후 집값이 절반 이하로 폭락한 버블 붕괴 현상이 한국에서도 재현될 것이라고 주장한다. 인구와 주택 보급률 등 제반 사항을 고려해볼 때 부동산 가격이 떨어지는 것은 당연하다는 얘기다. 이 의견을 가진 사람들은 대부분 경제학자들이나 부동산 이외의 재테크 분야에 종사하는 사람들인 경우가 많다.

물론 어느 의견이 옳은가 판단하는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 트렌드를 분석해보면 앞으로 부동산 가격이 어떻게 변할 것인지 보다 명확하게 알 수 있다. 물론 트렌드 분석에도 한계는 분명히 있다. 우선 트렌드는 전체적인 변화 경향을 보여주는 것이기 때문에 순간순간의 미세한 변화는 알 수 없다. 아무튼 나의 생각은 일시적으로 또 지역적으로 부동산 가격이 오를 가능성이 전혀 없는 것은 아니지만, 장기적으로는 트렌드를 분석해보면 부동산 가격이 종전과 같이 급등할 가능성은 거의 없다는 후자의 의견과 같다. 일반 투자자들이야 분위기에 휩쓸려서 다른 사람들을 따라 투자할 수 있지만, 전문 투자자들은 철저한 분석을 통해 자금을 투입하기 때문에, 종전과 같이 투기 자금이 부동산에 무조건적으로 몰리지는 않을 것이다. 다시 말해서 부동산 가격이 내리는 트렌드라면 일시적으로 가격이 폭등할 가능성도 희박해질 수밖에 없다는 결론에 도달하게 된다.

제2장 한국 부동산 시장의 고찰

자산 중 부동산 비중이 너무 높다

최근 아파트 가격이 하락하면서 한국의 부동산 시장의 취약점이 서서히 나타나고 있다. 그중에서도 너무나 많은 서민들이 무리해서 아파트를 장만했다는 점이 큰 문제가 되고 있다. 사실 한국의 경우 자산 구성에서 부동산 자산과 금융 자산(예금, 주식 등)을 합친 전체 자산에서 부동산 자산이 차지하는 비율이 80퍼센트 정도로 부동산 자산의 비율이 비정상적으로 높은 편이다. 다른 나라에서 부동산 자산이 차지하는 비율을 보면 미국은 36퍼센트, 캐나다는 50퍼센트, 일본은 62퍼센트로 조사되었다. 이렇게 한국에서 부동산 자산의 비율이 높은 이유는 부동산 가격이 급등해서 저절로 부동산 가치가 높아졌던 것이 주요 요인이 되겠고, 무리를 해서라도 집을 꼭 사야만 한다는 신념(?)이 거의 전 재산을 털어 부동산, 즉 집에 투자하게 만든 것이 또 하나의 요인이 되겠다.

이렇게 부동산 자산의 비율이 높으면 여러 가지 문제가 발생한다. 첫째, 부동산에 묶인 자금은 금융 자산과 달리 금방 활용 가능하지 않기 때문에 비생산적인 투자가 된다는 점이다. 숫자상으로는 돈을 버는 것이 될지 모르지만 실제로 소비로 직접 연결이 되지 않는다는 말이다. 둘째, 부동산 가격의 등락에 따라 가계 자산 변화가 너무 심하게 일어난다는 점이다.

만약 현재 상태에서 아파트 가격이 일본의 경우처럼 50퍼센트 이상 폭락하게 되면, 대출금도 갚지 못하는 깡통 아파트가 속출하게 되어 한국 경제 자체가 흔들리는 사태를 초래할 수 있다. 이렇게 될 경우 주택 담보 대출이 큰 비중을 차지하는 은행의 부실로 이어질 가능성이 높아진다. 실제로 은행의 주택 관련 대출 금액은 2001년 91조 원에서 2007년 300조 원으로 3배 이상 불어났다.

부동산의 수익률이 높다 보니, 기업들의 부동산에 대한 투자 비중도 높다. 한국은행이 2001년의 한국, 미국, 일본 기업의 부동산 보유 실태를 조사한 바에 따르면, 한국의 제조업체들이 보유하고 있는 토지의 비중은 총 자산 대비 12.5퍼센트로 미국(2.1퍼센트), 일본(9.9퍼센트) 등에 비해 매우 높게 나타났고, 1980년(4.9퍼센트)에 비해 2.6배나 커졌다(손낙구, 『부동산 계급사회』 참조). 이렇게 기업들이 부동산 투기에 열을 올리는 이유는 자본 투자 이익보다는 부동산 투자 이익이 훨씬 컸기 때문이다.

2002년의 경우에 제조업체 총 자산 수익률은 5.08퍼센트였던 반면, 땅값은 9퍼센트, 집값은 16퍼센트가 뛰었다. 이렇게 부동산 투자에 의해 기업이 이익을 보게 되면, 기업 활동 의욕이 상실될 뿐만 아니라, 상승한 부동산 값이 부메랑으로 기업 활동을 위축시키게 된다. 가만히 앉아서 부동산으로 돈을 번 경험이 있는 기업주가 애써 물건을 만들어 파는 일을 하겠는가? 그래서 공단에 부동산을 소유하고 있던 기업들은 사업을 접고 임대를 주는 방향으로 많이 선회하였고, 제조업은 그냥 본전만 하고 있으면 실제 이익은 나중에 오른 땅값으로 얻을 수 있다는 바람직하지 않은 풍조가 번지게 되었다. 또 부동산 가격 상승은 일시적으로는 기업의 이익으로 계상이 되겠지만, 일단 높아진 부동산 가격은 제조 원가 상승을 불러오기 때문에 기업의 경쟁력을 떨어뜨리는 방향으로 작용을 하게 된다. 실제로 부동산 가격이 급등한 2002년 이후 제조업이 중국, 베트남 등 해외로 이전하는 데 가속도가 붙었다.

제3장 한국 부동산 가격의 미래 전망

부동산 가격에 영향을 주는 요인들

부동산 가격에 영향을 주는 요인들을 분석하기 위해서는 그 요인들을 체계적으로 분류하는 과정이 선행되어야 한다.

표에서 보는 바와 같이 트렌드 요인들로는 시간이 지남에 따라 나타나는 사회적인 현상들, 즉 인구(수, 분포), 주택 보급률, 가계 수입 등을 들 수 있다. 비 트렌드 요인들로는 정부 정책(금리, 대출 규제, 건축 규제 등), 경제 상황(세계 경제, 국내 경제), 부동 자금(통화량) 등을 들 수 있는데, 시간에 따라 불규칙하게 나타나면서 반복적인 경향을 나타내는 특징이 있다. 또 트렌드 요인들은 인위적인 통제가 어려운 반면에, 비 트렌드 요인들은 비교적 통제가 쉽다는 특징을 보인다. 물론 트렌드 요인들도 비 트렌드 요인들에 의해 영향을 받게 된다.

예를 들어 인구는 비 트렌드 요인인 정부 정책(산아 제한 또는 출산 장려)에 영향을 받고, 다른 트렌드 요인인 가계 수입과도 연관이 된다. 즉 가계 수입이 줄어들면 자식을 낳지 않게 되고, 또 결혼 적령기에 가계 수입이 충분하지 않으면 결혼을 늦추게 되어 인구가 줄어들 가능성이 높아지게 된다. 비 트렌드 요인인 통화량도 단순히 정부의 통화 공급량과 관련되는 것이 아니다. 트렌드 요인인 가계 수입이 늘어나면 통화량도 늘어나게 된다. 이렇게 요인들이 서로 영향을 주고받기 때문에 각 요인들이 부동산 가격에 얼마나 영향을 주는지를 정확하게 알아내기는 힘들다. 하지만 이 책에서 트렌드 요인과 비 트렌드 요인을 구별하는 목적 자체가 지금까지의 부동산 가격 변동이 어떤 요인들에 의해 영향을 받았고, 앞으로는 어떤 요인들에 의해서 영향을 받을 것인가를 살펴봐서, 지금까지의 부동산 등락 패턴이 반복될 것인지, 아니면 새로운 부동산 가격 변동 패턴이 형성될 것인지를 살펴보고자 하는 것이다.

한국 부동산 가격은 어떻게 될 것인가?

이제까지 전문가들 사이에 부동산 가격이 오를 것인가 내릴 것인가에 대한 논란은 바로 이러한 트렌드 요인들과 비 트렌드 요인들의 영향력 차이를 감안하지 않고 논의를 진행한 데서 비롯된 면이 많다.

결론부터 간단히 말하자면, 트렌드 요인들로 봤을 때 이미 부동산 가격 상승 요인이 없어졌기 때문에 일시적이고 국부적인 가격 상승은 있을지 모르지만, 과거와 같이 전반적인 부동산 가격 폭등은 없을 것이라는 예상이다. 즉 지금까지 한국의 부동산 시장을 보면, 인구 증가와 핵가족화에 의한 가구 수 증가, 주거 수준 향상에 대한 욕구가 주택 수요를 촉발하였고, 소득 수준 향상에 의해 실제 주택 구매로 연결됨으로써 집값이 급격하게 상승하였다. 거기다가 정부는 경기 부양과 서민 주택 문제를 동시에 해결할 수 있는 기회로 공급 위주의 부동산 정책을 시행해오면서 투기를 부추긴 면이 없지 않았다. 또한 이런 주택 가격 상승의 기회를 통해 투자 수익을 올리려는 부동 자금이 유입되면서 주기적인 부동산 가격 폭등 현상을 빚어왔다.

하지만 지금 시점에서는 인구가 증가세에서 감소세로 돌아서고 있고, 가구 수 역시 정체 혹은 감소하는 시점에 이르러서 주택 보급률 면에서도 조만간 120퍼센트를 넘어설 것으로 보여 사실상 주택 구입 잠재력이 상실되었다고 봐야 할 것이다. 물론 아직까지도 자기 집을 가진 비율이 낮아서 잠재적인 수요가 있다고 주장할지 모르겠지만, 주택 보급률이 120퍼센트를 넘어서게 되는 시점에서는 주택을 소유하는 개념보다는 거주하는 개념으로 패러다임 변화가 일어날 것으로 보여 과거와 같은 주택 가격 급등 현상은 발생하기 어려울 것이다.

물론 정부가 경제 활성화를 위해 부동산 활성화 대책을 내놓을 수 있겠지만, 이는 이미 고기 씨가 마른 저수지에 떡밥을 줘서 고기를 모으려고 하는 어리석은 시도와 같다고 할 수 있다. 그런 어리석은 시도는 괜히 아까운 떡밥만 낭비하고 저수지만 오염시키는 결과를 초래할 것이 분명하므로 더 이상 부동산 활성화 대책을 내놓지 않을 것이 확실하고, 설사 내놓는다 하더라도 그 효력은 미미할 것이다.

다음으로는 부동 자금의 유입에 의한 부동산 가격 폭등의 가능성에 대해서도 같은 논리를 적용해서 그 가능성이 희박하다고 확실하게 말할 수 있다. 즉 투기 자금이 몰리기 위해서는 확실한 차익이 실현될 가능성이 있어야 하고, 투기 자금이 투입된 후에 대량의 구매 세력이 추가로 투입되어야 하는데, 이미 한국은 그런 여력을 상실했기 때문에 당분간 투기 자금에 의한 부동산 가격 폭등 현상도 바라볼 수 없을 것이다.

그럼 이 시점에서 그렇게 부동산 시장에 대한 문제점만 던져 놓으면 부동산 투자는 어떻게 하라는 얘기인가 하는 반론을 제기할 수 있다. 물론 내가 그에 대한 확실한 답을 가지고 있다고는 말할 수 없지만, 최소한 앞으로 부동산 투자의 패러다임이 바뀌어야 한다는 점은 분명히 말할 수 있다. 트렌드 요인에 의해 부동산 시장에 지각 변동이 일어나고 있기 때문에 이제까지 부동산 투자를 바라보던 시각은 앞으로 통하지 않을 것이라고 자신 있게 말할 수 있다.

제4장 부동산 투자의 패러다임을 바꿔라

투자의 정석으로 돌아가라

어쩌면 투자의 정석을 되찾아야 한다는 주장은 식상하고 너무 평범한 얘기일지도 모르겠다는 생각이 든다. 하지만 평범하다는 사실이 꼭 중요하지 않다는 뜻은 아닐 것이다. 얼마 전까지만 해도 부동산 투자가 다른 모든 투자를 압도하는 상황이다 보니까 투자의 정석을 무시하는 게 정석(?)이었다. 누구나 상식적으로 알고 있는 투자 포트폴리오, 분산 투자 등 투자의 정석이 무시되고, 오로지 부동산에만 올인 하는 상황이 너무 오랫동안 지속된 면이 없지 않다. 이제부터는 선진국과 같이 부동산에 대한 투자의 비중을 70퍼센트에서 30~40퍼센트 수준으로 낮추고, 금융 투자, 예를 들어 주식이나 채권에 분산 투자하고 보험 등에도 관심을 가져야 할 시기가 되었다. 물론 부동산 가격이 떨어지면 자연스럽게 부동산 자산 가치가 낮아져서 부동산 자산 비율이 낮아질 수도 있겠지만, 그렇게 떠밀리지 말고 스스로의 판단에 의해 부동산 투자 비중을 낮추려는 노력을 할 필요가 있다.

자신이 재테크에 소질이 없거나 재테크를 할 시간적 여유가 없다면, 전문가를 찾아 재무 컨설팅을 받는 것도 바람직하다. 아직 한국에서는 재무 컨설팅이 초보 단계이지만, 얼마 정도의 비용을 지불하더라도 전문적인 재무 컨설팅을 받아서 체계적인 재무 계획을 세우는 것이 나중에 투자 손실을 입는 것보다 훨씬 더 경제적이다.

증권사나 은행 등에서 권유하는 투자 상품을 무턱대고 사는 것은 별로 좋은 방법이 아니다. 그들은 어차피 내 처지에서 수익을 내주려는 게 아니라, 자신의 상품을 어떻게 하든지 판매하려는 게 목적이라는 점을 감안해야 한다. 그렇기 때문에 내가 비용을 지불하더라도 내 처지에서 재무 설계를 해주거나 조언을 해줄 수 있는 사람을 확보하는 것이 장기적으로는 훨씬 더 중요하다. 한 가지 아쉬운 점이라면, 아직 한국에서는 이런 진정한 의미의 재무 컨설팅을 하는 사람을 찾기 힘들다는 것이다. 대부분의 재무 컨설팅을 하는 사람들이 돈을 가지고 있는 사람의 처지에서 일하는 것이 아니라, 금융 상품을 파는 것을 목적으로 하는 경우가 많기 때문이다.

물론 재무 컨설팅을 하는 사람으로서도 컨설팅 자체에 대한 대가 지불을 원하지 않는 사회 분위기에서는 수익 창출이 어렵기 때문에 금융 상품을 취급할 수밖에 없다는 한계가 있는 것도 사실이다. 하지만 내가 컨설팅 비용을 지불하고, 완전히 맡기는 것이 아니라 조언만 듣는 형식으로 한다면 어느 정도는 가능하지 않을까 생각한다.

미리부터 노후를 위한 재무 설계도 염두에 두어야 한다. 부동산과 금융 상품 투자도 중요하지만, 보험 상품 등에 대한 계획도 미리 세워서 실천하는 것이 중요하다. 건강 관련 손해보험 상품과 같은 경우에는 건강 상태와 나이에 따라 보험료가 크게 차이 나기 때문에 젊고 건강할 때 미리 보험을 들면 보험료를 크게 절감할 수 있다. 개인연금 등도 미리 들게 되면 기간이 길어서 적은 부담으로 노후를 준비할 수 있다. 이런 저런 사정을 감안해서 인생의 재무 계획을 종합적으로 작성하고, 부동산 투자는 그 일부로 포함시키는 투자의 정석을 실천하자.

제5장 일본을 통해서 본 한국 부동산 시장의 미래

일본의 부동산 시장 상황이 한국에 주는 시사점

일본의 부동산 시장과 한국의 부동산 상황은 여러 면에서 비슷한 점이 많다. 우선 두 나라 모두 부동산 급등 주기가 10~12년이라는 점을 들 수 있다. 물론 일본에서는 세 차례의 급등기가 있었고, 한국은 네 차례의 급등기가 있었지만, 그 주기는 거의 비슷하다. 그런데 그 주기대로라면 2000년대 중반에 다시 한 번 급등기가 와야 하는데, 일본에서는 급등기가 오지 않았다는 점에 주의할 필요가 있다. 세계적으로 2000년대 중반에 집값 급등을 거쳤는데, 유독 일본만 집값이 급등하지 않은 이유는 무엇일까? 그건 바로 이 책에서 제시한 바 있는 트렌드 요인들에 의해 집값이 급등할 수 없었던 것이다.

두 번째 유사점은 일본의 첫 번째와 두 번째 부동산 급등은 경제적인 이유, 즉 경제 개발과 균형 발전 등에 의해 일어났고, 주로 부동산 자금의 출처가 기업과 여유 자금이 있는 사람들이었다는 점이다. 한국도 세 번째 부동산 가격 급등기까지는 마찬가지였다. 그런데 일본의 세 번째, 즉 현재의 상황은 주로 서민층이 아파트에 투자하였다는 점이다. 이 점은 한국의 네 번째 부동산 가격 급등기, 즉 현재 상황과 아주 흡사하다. 문제는 앞의 부동산 버블은 꺼지더라도 다음 급등기를 기대할 수 있었고, 여유 자금에 의한 투자였기 때문에 손실보다는 이익을 본 경향이 많았지만, 현재의 부동산 버블은 더 이상 급등이 힘들고, 여유 자금이 아닌 서민들의 생존 자금에 의한 투기라서 그 피해가 광범위하고 복구 불능이라는 점에 있다.

실제로 일본에서 부동산 버블 붕괴에 의해 가장 피해를 많이 본 사람들은 세 번째 부동산 가격 급등기, 특히 아파트 가격 급등기 당시 아파트를 사지 않으면 영원히 내 집을 마련할 수 없을 것이라는 초조함에 무리하게 은행에서 돈을 빌려 신도시에 집을 산 샐러리맨들이었다.

최근에는 줄어드는 인구와 젊은이들의 도심 회귀 현상으로 1990년대에 건설된 신도시들이 빠르게 구도시들이 되어가고 있다고 한다. 더구나 노인들만 남아 있고, 그나마 여자들도 대출금 상환을 위해 멀리 떨어진 일터에 내몰리다 보니, 낮에 텅 빈 구도시들은 소매치기, 빈집털이, 빈차털이, 조폭 등의 활동 무대가 되어 심각한 사회 문제로 떠오르고 있는 실정이다.

지금도 한국의 많은 부동산 전문가들이 부동산 시장 10년 주기설 또는 12년 주기설을 근거로 금방 다시 부동산 붐이 일어날 것이라고 주장하고 있는데, 일본의 예를 보면 그런 일이 일어날 가능성이 극히 희박하다는 걸 확실히 알 수 있다. 만약 그 주기설의 주장이 옳다면, 일본에서 벌써 부동산 급등이 다시 일어났어야 했다. 더구나 일본에서 세 번째 급등기 이후 10년 주기에 해당하는 2000년대 중반에는 세계적으로 집값이 급등하던 시기가 아니었는가. 그런데도 일본의 부동산 가격은 꿈쩍도 하지 않고 계속 내리막길을 걷고 있다. 그 이유는 명확하다. 트렌드 요인들에 의한 내리막길을 걷고 있기 때문이다.

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