나는 부동산이다

내 집 마련은 이렇게…

자산구조 3대원칙

부동산은 주거용과 수익성 고루 가져야

갑은 30년 직장생활을 마치고 나이 60세가 되어 정년퇴직을 하게 되었는데 퇴직금이 1억 5천만 원이고 매월 지급되는 연금이 200만 원이라고 한다. 현재 거주하고 있는 자신의 주택이 있고, 2남 1녀의 자녀 중 막내가 대학생이라고 하니 노후준비는 다 됐다는 생각이 든다.

우리 사회에서 이런 분들은 중상류층에 속한다고 볼 수 있을 것이다. 아주 부자로는 살지 못할망정 이상적인 자산구조를 이뤘다고 봐야 할 테니까 말이다. 자산구조의 기본적인 3대원칙이란 주택이 있고, 퇴직금이 있고, 연금이 나오는 3중구조의 혜택을 보는 사람을 일컬어 하는 말이다.

갑처럼 안전한 3중구조의 자산을 이루는 분들은 대개 공무원이거나 공기업 근무자이거나 좋은 회사에 다니는 사람들이다. 그러나 우리 사회의 퇴직자나 은퇴자 대부분은 이런 혜택을 보지 못한 분들이고, 퇴직금이나 연금은커녕 똘똘한 주택 한 채도 없는 실정이기 때문이 걱정을 아니 할 수 없는 것이다.

어차피 퇴직금이나 연금이 없는 직장에 다닌다거나 사업을 한다면 노후대책으로 무엇부터 해야 할까? 거두절미하고 우선 주택부터 마련함이 옳다고 본다. 그러나 이게 그리 쉬운 일이 아니다. 억~ 소리가 여러 번 나야 하는 일이기 때문이다.

하지만 곰곰이 생각해 보면 주택을 이미 마련할 수 있었음에도 자기 꾀에 속아 살다가 기회를 놓쳤거나 그러는 사이에 돈이 없어져 버린 분들도 있을 것이다. 부동산은 너무 따지면서 버티어도 문제가 있고, 너무 저질러도 문제가 발생하게 된다는 사실을 참고하면 좋겠다.

앞으로 어떤 방식으로 노후대책을 해야 할까? 걱정한다고 해결될 일은 절대로 아닐 터, 남들이 가지고 있는 주택은 지금 사면 되는 일이고, 남들이 받는 퇴직금 대신 나는 두 채를 가지고 있거나 다른 부동산을 사면 되는 일이고, 남들이 받는 연금 대신 나는 수익성 부동산 하나 가지고 있으면 될 일이다.

기름기 좔좔 흐르는 부동산 삼겹살을 찾아라

이렇게 3중구조를 이루는 부동산 투자방법을 부동산 삼겹살이라고 한다. 집 두 채나 상가나 오피스텔 하나, 집 한 채나 토지 하나, 수익성 건물 하나 등 세 개를 유지하는 투자방법을 뜻하는 것이다. 팔자가 좋아서 다섯 개나 여섯 개를 가지고 계신 분들은 다 갖췄다고 해도 좋을 것 같다.

집만 세 채를 가지고 있게 되면 비계 없는 삼겹살처럼 팍팍하고 맛이 없다. 세금만 호되게 얻어맞게 될 테니까. 설사 이익이 없더라도 토지도 조금 가지고 있고, 상가나 일반사업자등록이 돼 있는 오피스텔을 가지고 있어도 좋다. 세상일을 알 수 없는 것이기에 주택은 약간 오래됐더라도 명품 기존주택들이 좋다. 평소 늘 눈여겨 봐둬야 한다.

그런 주택들은 이미 인프라가 어우러져 있고 교통이 좋은 곳들이기 때문이다. 다 같은 부동산일지라도 기름기가 흐르는 부동산이 있고, 거칠한 부동산이 있다는 사실을 꼭 기억하기 바란다.

미분양을 잘 고르는 일도 중요하다. 건설사들이 워크아웃에 들어간 회사 제품은 말만 잘 해도 거저 가져올 수 있음을 많이 봤다. 부동산 불경기 때는 깎아주고, 또 깎아주는 일들이 허다하기 때문에 대출받고 전세 놓게 되면 불과 몇 천만 원으로도 투자를 할 수도 있다.

요즘 수도권이나 대도시는 5분 내지 10분 거리에 전철역 없는 곳이 거의 없기 때문에 전철역에 크게 기대를 걸 필요는 없다. 그러나 노후에 거주할 주택으로서 종합병원과 쇼핑시설, 문화시설이 없는 곳은 빵점이다. 나이가 들수록 이런 시설들이 중요하기 때문이다.

신규분양이나 미분양을 고를 때는 주위에 계속 물량이 쏟아지고 있거나 미분양이 적체된 지역은 조심해야 한다. 추후 호재가 있고 차도와의 접근성이 양호하며, 소형이 없는 중형 이상 주택으로서 전세수요가 딸리는 곳은 투자 0순위가 될 것이다. 그런 곳일수록 가격경쟁력이 있다.

오피스텔은 월세수요가 충분한 곳으로서 투자금에 부담을 받지 않는 곳이 좋다. 그러나 상가 이게 문제가 많다. 상가를 잘못 사놓게 되면 돈 잡아먹는 하마가 된다. 월세나 전세도 나가지 않고 공실로 남게 되는데 그럴 때에는 애간장이 녹아내린다. 특히 민자역사 내의 상가를 조심해야 한다. 이게 전국적으로 열 곳이 넘는데 대개 공사를 하다 만 곳들이다. 값은 비싸고 5~7년째 오도가도 못하고 있어서 분양을 받은 사람들은 대출금 이자 내느라 파산 지경이라고 한다. 또 언제 지어질지 가늠할 수도 없는 일이고….

노후대비 투자주택으로는 대형을 잡아 두는 것이 옳다고 본다. 콩이 열 번을 굴러도 탁구공이 한 번 굴림을 따라가지 못한다. 부동산 불경기 때는 싸거나 작은 것이 인기가 있지만 뙤약볕 아래 그늘은 잠시잠깐이다.

물론 대형주택은 부담이 크다. 그러나 대형주택은 한 방에 성공하는 일들이 늘 있었다. 근래 소형이 판을 치고 있고 대형 공급은 이미 끊어진 상태에 있기 때문에 머지않아 대형이 없어 아우성을 칠 날이 올 것이다.

서울, 경기, 인천에서 공급한 132㎡(40평) 이상 대형주택이 2000년도에는 3만 6천 가구였고, 2010년에는 5만 9천 가구였으나 2011년에는 1만 9천 가구로 떨어졌다. 2012년에는 1만 7천 가구로 어림잡고 있으니 그 후의 일은 여러분들의 판단에 맡기도록 하겠다.

토지는 도심에 있는 330㎡(100평) 내외의 대지나 농촌 지역의 660㎡ 내외의 토지가 노후대책으로 좋다. 나이 들어 귀향을 할 분들은 미리 고향 분들께 연락을 해두고 마땅한 매물이 나올 때 매수하는 게 좋을 것이다.

부동산은 화폐가 불어나는 만큼 오른다

오랜만에 집 한 채 가져보려고 고생고생해서 보금자리주택 사전예약 해뒀더니 보금자리주택 정책이 비실비실하는 바람에 속상하다는 푸념을 한다. 또 어떤 분들은 뉴타운에 자녀 몫으로 투자를 해 뒀는데 흐지부지해서 어떻게 해야 하느냐고 걱정하는 것을 봤다.

여러분들 중에서도 자녀 명의로 뉴타운이나 재개발에 투자를 해둔 분들이 있을 것이다. 길이 어두울 때는 잠시 쉬어가는 것이 지혜로운 행동이다. 거래가 없을 때 팔려고 내놓으면 값만 떨어지게 된다. 자식들에게 줄려고 사놨으면 시절이 좋을 때까지 기다림이 옳다고 본다.

부동산 상담 30년 동안 귀가 닳도록 들어온 질문이 무슨 질문인지 아는가? "투자성이 있느냐?"이다. 돈은 적게 투자해도 이윤이 많이 남겠느냐는 뜻이다. 그러면 이렇게 간단하게 말한다. "적게 투자하면 적게 남고, 많이 투자하면 많이 남는다."고…

부동산에 웃고 법에 울다

자신의 선택에 책임이 따른다

부동산 투자는 역발상으로 하라는 말을 누구나 한다. 그러나 실천에 옮기기는 참 어렵다. 사야 할 때 돈이 없기 때문이다. 돈이 있을 때에는 또 값이 맞지 않거나 매물이 마음에 들지 않을 것이다. 세상 모든 일이 다 그렇지만 특히 부동산도 그렇다. 호주머니에 돈 떨어질 때 왜 더 좋은 것만 보이는지?

그래서 부동산 값이 내려갈 때면 부동산을 사기 위해 바삐 움직이는 사람도 있지만 아직 자금 마련에 이르지 못한 사람들은 마음이 급해서 안절부절 못하게 되고, 이러다 부동산 값이 더 오르면 어떡하나 하면서 노심초사 하게 된다.

집을 사려고 보면 돈이 넉넉히 남는 일은 한 번도 없을 것이다. 꼭 모자라게 된다. 조금 모자라게 되면 괜찮은데 많이 모자라게 되면 결국 빚을 지게 된다. 이렇게 저렇게 계산을 해보고 하루에도 몇 번씩 계산기를 두드리다 일단 시세나 알아보려고 중개업소도 가 보고 모델 하우스에도 가 보게 된다.

흔들리는 계약을 조심하자

그런데 중개업소나 모델하우스를 방문하여 현장도 구경하고, 품질에 대해 관계인들의 설명을 듣는 건 좋지만 견물생심(見物生心)이라고 꼭 그날 계약하지 않으면 놓칠 것만 같은 마음이 들게 된다.

중개업소 사장님이나 모델하우스 직원들의 말을 듣다 보면 사놓으면 다 돈 벌 것처럼 들리게 되고, 몇 시간 후에는 매물이 없어진다는 말에 갈등하게 된다. "이 부동산 별로 좋지 않으니 알아서 하라"는 말을 들어본 일은 없을 겁니다. 살까 말까하는데 우선 계약금으로 50만 원도 좋고, 100만 원도 좋다고 하면서 맡겨놓고 가서 생각해보라고 하면 구미가 당기게 된다. 안목이 높다느니 좋은 물건 골랐다느니 칭찬을 듣게 되면 드디어 자신도 모르는 사이에 일을 저지르게 되는 것이다.

거기까지만 해도 좋다. 그런데 "돈만 놓고 그냥 가면 되느냐"고 하면서 계약서에 이름이라도 써놓고 가라고 한다. 당연한 일이라 생각되어 총액과 계약금을 나름대로 정하고 중도금은 편리할 대로 하자고 하면서 넉넉히 기간 잡아 기재하고, 두 달 후 잔금 치르면 된다는 내용으로 구렁이 담 넘어가듯 작성할 것 다 작성해 버린다.

계약금에 대한 나머지 잔금은 내일까지 입금하라는 식으로 종결되기도 하고, 신규분양은 일주일 내로 인감증명과 인감도장을 가지고 와야 된다고 하면서 은근슬쩍 입주 때 프리미엄이 한 장이라느니 두 장이라느니 바람 잡게 되면 자신도 그 바람 속으로 빨려 들어가게 된다.

계약금을 50만 원이나 100만 원 정도만 지불하게 되면 별로 부담없는 돈이라고 생각할 수 있다. 나중에 포기해 버릴 셈치고 일단 매물을 잡아놓고 천천히 생각해 보자는 취지도 있겠지만 자칫 이미 엎질러진 물이 될 수도 있는 것이다.

계약은 일정한 형식이 없다. 문서로 작성하건 구두로 하건 효력에는 지장이 없다. 타인을 위한 계약도 가능하고, 타인의 물건을 매매하는 계약도 가능하다. 요즘은 타인을 대리한 계약도 많아지고 있기 때문이다.

계약은 별도로 정해진 형식이 없다

계약서가 작성되고 일부라도 돈이 건너갔으면 계약은 그걸로 성립이 된 것이고, 그 다음부터는 서로가 계약을 성실히 이행할 의무만 남게 된다. 하루나 이틀이 지난 후 형편상 도저히 안 되겠다고 생각되면 없었던 계약으로 하자고 해도 계약은 이미 돌이킬 수 없게 되는 것이다.

어떤 사람들은 24시간 이내에는 해약이 가능하다는 말을 하지만 그런 규정은 어디에도 없다. 계약서에 도장 찍고 돌아서면 해제가 불가능하고, 해제를 하려면 위약조건을 지켜야 한다.

매매금액이 1억인데 당시 계약금을 1천만 원으로 기재해놓고 100만 원만 걸었다고 가정하자. 계약 후 계약금 100만 원을 포기하겠다고 한다면 계약이 해제될까? 계약을 해제하려면 상대방의 동의를 받아야 하고, 일방적으로 포기를 하려면 나머지 계약금을 다 지불하고 나서 포기를 해야 하는 것이다. 즉 계약금을 1천만 원으로 정하였고, 그 중 1백만 원만 지불했다면 나머지 9백만 원을 지불해야 계약을 해제할 수 있다는 뜻이다. 인정머리 없다고 할 수 있겠지만 계약현장에서는 그런 일이 수시로 일어나고 있기도 하다.

계약서에 이름만 쓰고 다음 날 계약금 나머지를 지불할 때 도장을 찍기로 했을지라도 그 계약서는 완성된 계약서라도 봐야 한다. 당사자의 의사가 중요한 문제이므로 도장을 찍었건 안 찍었건 계약서의 효력에는 아무 지장이 없는 것이다. 싸인만 해도 계약의 효력에는 변동이 없게 된다.

결국 심심풀이로 부동산중개업소나 아파트 모델하우스에 구경 갔다가 수억짜리 집을 잠깐 사이에 계약하는 실수를 저지르게 되는데, 그게 실수가 될지 복이 될지는 아무도 알 수 없다. 확실한 주택이나 신규분양 아파트를 순간적으로 잘 잡는 일도 복불복(福不福)이라고 볼 수 있다. 집은 또 다 그렇게 마련하기도 한다.

그런 갑작스러운 계약도 기회를 잘 포착하고 남 먼저 좋은 매물을 구입하게 될 때에는 나중에 크게 재미를 보게 된 경우도 있다. 부동산 전문가들은 대개 순간포착을 잘 한다고 볼 수 있다. 따라서 너무 뜸을 들이다 놓치는 일도 없어야 하겠지만 초보자로서는 너무 성급한 계약이나 충동구매는 조심해야 한다.

계약의 해제와 해약, 해지

우리들은 사회생활을 하면서 많은 사람들과 어울려 살고 있다. 또 거래를 하면서 살아가기 때문에 계약 속에서 살고 있다고 봐도 과언은 아니다. 대부분의 금전거래들은 계약으로 이어지는 수가 많기 때문이다. 사소한 거래에 신용이 달려 있는 세상이기도 하다.

이러한 계약을 일방적으로 해제(解除)하려면 해제하고자 하는 사람은 위약금을 물어야 하는 것이다. 관행상 위약금은 계약금으로 대체하고 있지만, 복잡한 사건으로는 계약금 외 별도의 손해를 청구하는 수도 있게 된다. 하지만 계약 당시 해제를 하더라도 계약금을 반환한다는 조건이 있는 계약이라면 위약금을 물어 줄 필요가 없게 된다.

해제는 당사자 간에 기존에 있던 계약을 처음부터 없던 걸로 하자는 또 하나의 계약이 되는 것이다. 해약하고자 하는 조건이야 당사자들이 결정할 일이지만 해약을 하게 되면 계약은 처음부터 없었던 일로 되돌아가야 하므로 당사자들 사이에서는 원상회복의 의무가 일어나게 된다.

해약(解約)이라는 말은 계약 등으로 성립한 약속을 취소하는 일이라고 봐야 한다. 해제와 같은 뜻의 단어이지만 법에서는 해약이라는 말은 잘 사용하지 않고 해제라는 말을 사용한다. 별다른 의미는 없다.

해제와 비슷한 해지(解止)라는 것도 있는데 해제와 해지는 전혀 다르다. 갑이 을회사에 다니는 병의 신원보증인이었으나 병이 퇴사하게 되면 그날부터 갑은 보증인의 지위에서 벗어난다. 이처럼 앞으로 계약의 효력이 없어지기로 하는 계약상의 규정을 해지라 한다. 해제는 계약이 처음부터 없었던 것으로 되고, 해지는 장래에 향하여 효력이 없다고 보면 이해하기 쉬울 것이다.

내 집 마련 기회는 반드시 온다

부동산 공식-

부동산투자와 주식투자를 겸할 수 없다

* 부동산투자는 가마솥에 비유하고 주식투자는 냄비에 비유하라. → 부동산은 장기, 주식은 단기

* 주식투자는 쉽고 빨리 벌기도 하지만 망하게 되면 깡통만 남게 된다. → 주식시장은 오래 할수록 위험도 있다.

* 부동산투자에서 망하게 되면 월세방이 남게 된다. → 아무리 망해도 월세거리는 남는다.

* 부동산투자는 마음을 다스리는 게 제일 어렵다. → 자칫 욕심이 신중을 해하는 일도 있다.

월세와 전세는 기간을 오래 끌지 마라

* 월세는 3~5년, 전세는 5~7년이 넘게 되면 내 집 마련이 어렵게 된다. → 젊은 시절 너무 안이하게 살지 마라.

* 집은 자녀 없을 때 마련하는 게 부담이 적다. → 요즘은 자녀가 학원에 다니기 시작하면 돈 모으기 어렵다.

* 돈을 모아서 집을 사기보다는 사놓고 모으는 게 유리하다. → 돈은 낭비할 수 있기 때문에.

* 부동산은 항시 인플레를 살피면서 인플레의 줄을 타야 한다. → 인플레가 없다면 부동산에 욕심 낼 필요가 없다.

여유 돈이 생기면 과감하게 갈아타라

* 사람이 살아가는 데 중형아파트나 주택은 필수적이다. → 여유있게 살자.

* 부동산 투자는 유행을 따라가면 망할 수 있다. → 부동산 투자는 다소 보수적으로 움직이는 게 좋다.

* 직장 교통편은 탄력적으로 살피면서 갈아타야 한다. → 될 수 있으면 직선거리를 노려야 한다.

* 대출은 약간 무겁다고 느낄 수 있어야 하지만 너무 무거우면 손해를 본다. → 약간 무거워야 이익도 크다.

보름달과 부동산의 이치

* 보름달은 5일 동안 볼 수 있다. 부동산 시장도 마찬가지다. → 호경기는 잠시 잠깐이다.

* 초승과 그믐에 사고 10일과 20일 사이에 팔아야 정상이다. → 불경기 때 사고 호경기 때 팔아야 한다.

* 부동산 시장은 시계적인 경제 추세를 무시할 수 없기 때문에 몇 개월 계속 보름달을 보지 못하는 수도 있다. → 부동산 시장은 변덕이 심하다.

* 부동산과 인생은 언제나 미완성이다. → 너무 완전을 믿다가 기회를 놓친다.

* 부동산 인연, 사람인연은 억지로 못한다. → 내 맘대로 안 되는 게 부동산이기도 하다.

부동산의 나의 힘이고 짐이기도 하다

* 남이 욕심내는 것을 버려라. 그래야 견딜 수 있는 자금이 준비된다. → 어려울 때는 좋은 것을 팔아야 자금회전이 된다.

* 애를 안고 있거든 업지 마라. 애를 내려놓거든 다시 업어라. → 욕심을 부려 이중 삼중 투자하지 마라.

* 과부는 바람기가 있어야 재혼한다. → 부동산도 끼가 있어야 돈을 번다.

* 잠깐 달이 비추는 시기를 찾기는 어렵다 → 파는 시기를 찾기도 어렵고, 사는 시기를 찾기도 어렵다.

* 복 없는 고수는 고수가 아니다. → 실제 투자해보거나 실패해보지 않으면 진짜 고수가 아니다.

차선책일지라도 기회를 놓치지 마라

* 부동산 시장은 차선택일 때 거래가 이루어진다. → 사거나 팔거나 약간 섭섭할 때가 좋다.

* 부동산 시장의 버스는 똑같은 버스가 오지 않는다. → 같은 룰의 부동산 경기는 없다. 발전할 뿐이다.

* 헤쳐 나가기 어렵거든 쉬어가는 일도 재테크다. → 전망하기가 너무 어렵거든 잠시 쉬어가라.

* 부동산시장은 매수보다 매도가 중요하다. → 팔 때를 놓치면 살 때도 놓치게 된다.

부동산 시장은 과거를 되풀이 하지 않는다.

* 과거라는 발판 위에서 계속 발전하고 있다. → 기존 틀에서 늘 좋아지고 있다.

* 망하고 흥함에 우연이나 요행은 없다. → 부동산투자는 노력의 결과물이다.

* 내 집 마련은 자신에 대한 예의고 업이다. → 무조건 집 마련은 해놓고 봐야 한다.

* 박정희 정권 당시 국민소득 → 한국 76불, 태국 220불, 필리핀 170불, 캄보디아 120불

* 나는 절대로 저렇게 늙지 않겠다고 장담하지 마라. → 앞일은 아무도 알 수 없다. 늘 준비하라.

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