부산시청 도서요약

이 책은 저금리 시대에 돈이 불어나는 시스템을 만들고 싶은 주부, 맞벌이부부, 40대 직장인들을 위해 푼돈, 목돈 만드는 7가지 투자 재테크 공식을 알려준다. 부자가 되기 위해서는 3가지만 잘 실천하면 된다. 부자 되는 공식은 새는 돈 막기, 푼돈을 모아 종잣돈 만들기, 목돈을 만들고 운용하는 적극적인 실천.

서기수의 부자특강 실천법

부자 되는 공식 step 1_새는 돈을 막아라

우리 집 부채, 자산, 보험 상황 파악하기

재테크 전략에서 가장 우선적으로 실천해야 하는 자산관리에서 기본중의 기본은 현재의 상황파악이라고 할 수 있다. 현재의 자산상황과 부채 및 보험상품에 대한 내용을 파악해야만 향후 재무적인 목표 수립과 예산, 필요자금의 산출이 가능하기 때문이다.

내 집 마련이 목표라면 현재 가입되어 있는 금융상품과 함께 전세 보증금 및 기타 자산 규모를 알아야 필요한 금액과 대출을 포함한 총 투자금액을 계산할 수 있다. 자녀의 교육자금과 결혼자금 마련도 현재의 자산(특히 금융자산)과 부채상황을 고려해 준비자금 예산을 세울 수 있고, 노후자금 준비도 현재의 자산규모를 토대로 해서 향후 이자소득과 임대수입 창출 가능성, 그리고 그에 따른 예상 임대료 수준이 나온다.

자신의 자산과 부채 현황은 거래하는 금융기관의 인터넷 뱅킹이나 HTS(홈트레이딩 시스템)를 이용하면 조회 및 별도 저장과 프린트까지 가능해서 일목요연하게 알 수 있고, 부동산자산에 대해서도 국토교통부 부동산 실거래가 조회 사이트 rt.molit.go.kr나 정부가 운영하는 온나라 부동산종합포털 사이트www.onnara.go.kr 등에서 매매시세 및 전월세 보증금이나 월세까지 알 수 있다.

보험의 경우 생명보험협회 등에서 본인이 가입한 보험상품에 대해 현황을 조회할 수 있고, 해당 보험회사에 고객 상담전화나 방문을 하면 이메일이나 팩스 등으로 편리하게 재발급 받을 수 있다. 그 외에 나도 모르는 돈이 새어나가는 것이 있는지 적어도 6개월에 한 번씩은 생활비 통장정리를 해서 인출이나 자동이체로 빠져나가는 돈의 내역을 하나하나 확인하는 것도 좋은 방법이다.

재테크 전략에서 가장 우선적으로 실천해야 하는 사항은 자신의 인생에 대한 로드맵을 정하는 것이다. 현재 나이를 기점으로 앞으로 몇 년 사이에 얼마를 모으고 언제쯤 결혼을 하고 몇 년 후쯤 내 집 마련을 할 것인가 등 적어도 향후 10년 사이의 재무적인 로드맵을 구상해야 한다. 이러한 계획 없이 막연하게 월급을 받는 대로 쓰다 보면 어느 사이 몇 개월이 훌쩍 지나고, 돈이 어디로 갔는지 모르게 줄줄 새어 나가게 마련이다.

5년 내에 내 집 마련을 하려고 한다면 주택청약종합저축을 가입한다거나 적어도 얼마 정도의 목표자금이 필요한지 예산을 세워보자. 이러한 계획을 세웠다면 매월 고정적인 지출금액을 파악하도록 하자. 평균 신용카드 결제금액(줄일 수 있으면 줄이도록 하자), 각종 세금, 통신요금, 문화생활비, 보험료, 대출이자 등을 파악하고, 그 다음 매월 고정적으로 저축이나 투자가 가능한 금액을 정한다.

그런데 돈을 모으려면 당장의 불편함을 감수하더라도 저축과 투자금액을 우선 정하고 이 비율에 맞춰 생활비와 기타 비용을 정하는 것이 좋다. 미혼 직장인의 경우 월 평균수입의 최소 40~50% 가량을, 기혼인 경우에는 최소한 30% 이상은 저축이나 투자로 배정해야 돈을 모을 수 있다.

부자 되는 공식 step 2_ 투자할 수 있는 종잣돈 만들기

절반쯤 붓다 해약하는 당신에게

이 책을 읽고 있는 독자 여러분 중 지금까지 금융상품에 가입을 하고 운용하면서 만기까지 꼬박꼬박 매월 납입을 하다가 만기를 채워서 만기해지를 해본 경험이 있는 독자는 손을 들어보라. 아마도 상당수의 독자들이 이런 경험을 해보지 못했을 것이다. 그만큼 금융상품의 만기를 채워서 타는 경우가 점점 줄어들고 있는 추세이다.

최근 은행의 예·적금 상품을 비롯해 보험·펀드 상품 등의 중도해지 및 환매가 증가하는 경향이 두드러지고 있다. 이자를 조금 더 준다고 하면 저축은행이나 새마을금고 등의 비은행 금융기관 상품으로 갈아타곤 한다. 특히 보험상품의 경우 저축성 보험상품의 해약률이 상대적으로 높고, 펀드나 투자상품의 경우에는 코스피 지수가 상승해 원금손실 중인 상품이 조금이라도 회복되면 투자자들은 바로 환매한다.

현금이 부족할 때 쉽게 해약하게 되는 것도 문제지만, 저금리가 이어지면서 금융상품의 금리(이자율)에 대한 매력도가 떨어지면서 대부분 만기까지 기다리지 못하는 것이 이유이다. 또 다른 이유는 아는 사람이나 금융기관 직원들의 권유로 덜컥 가입을 하거나, 자신의 중장기 인생 플랜이나 재무계획 없이 가입했다가 다양한 지출 상황의 발생으로 중도해지 수수료를 부담하면서 울며 겨자 먹기로 해지하는 경우가 대부분이다.

그렇다면 중도해지나 환매를 방지하거나 줄일 수는 없을까?

첫 번째, 현재 자신의 수입·지출현황과 재무상황을 정확하게 파악한 후 상품가입을 해야 한다. 펀드나 ELS 등 투자상품의 경우에는 자신의 투자성향이 공격적인지 안정적인지를 고려해서 원금손실 위험이 있는지, 투자원금 손실 가능성이 있어도 높은 수익률을 원하는지에 따라 상품을 선택해서 가입하는 것이 좋다. 두 번째, 처음부터 적합한 상품으로 가입을 하는 것이 중요하다. 중도해지나 환매를 방지하려면 상품 종류별 중도환매나 해지 요인을 파악해봐야 한다. 예·적금 중도해지자는 소득과 관련된 요인, 펀드 중도환매자는 수익률과 관련된 요인, 보험 중도해지자는 생활유지와 관련된 요인 때문에 해지 가능성이 높다는 조사결과가 있다.

적금이든, 보험이든, 연금이든 자신이 만기 때까지 가지고 갈 수 있는지를 현실적으로 분석하는 것이 중요하다. 중간에 그만둘 거면 애당초 시작하지 않는 것이 낫다라는 말이 있듯이 이제부터는 시작이 중요한 것이 아니라 만기해지의 고지를 향해 노력해야 한다.

부자 되기 시작은 수입과 지출관리

맞벌이의 경우 서로가 각자의 수입을 정확하게 공개하지 않는 경우도 많아서 한 가정의 수입규모를 모르는 상황에서 생활하는 부부가 의외로 많다. 부부가 같이 3년 후의 인생계획 현황표를 만들어봐라. 각 가정마다 3년에서 5년, 혹은 10년 단위로 재무계획을 세우기 위해 우리 가정의 수입과 지출 규모를 정리해보자. 세후 수입을 순수입의 개념으로 생각하고 재무적인 목표와 매월 납입액 등을 정하는 것이 좋다.

은퇴 준비에 있어서 가장 중요한 것은 목돈을 많이 저축해 놓는 것과 연금이나 임대사업 등 고정적인 월수입을 창출하는 것이다. 수입만큼 중요한 것은 나가는 돈을 줄이는 것이다. 필자가 요즘 강조하는 부분은 바로 은퇴 전의 생활비에서 50% 이상 줄이는 연습을 해야 한다는 것이다. 대부분은 은퇴 직전의 나이나 사회적인 지위가 인생에서 가장 수입이 많고 왕성하게 사회활동을 하기 때문에 씀씀이도 상당히 많은 시기이다. 따라서 50대로 접어들면서 가끔 우리 부부가 이 정도 금액으로도 생활이 가능하구나라는 생각이 들 정도로 절약하고, 기존 생활비의 수준으로 지출하는 경험을 해야 한다.

일단 매월의 고정적인 지출을 먼저 파악하고 이 고정지출을 최대한 줄일 수 있는 방법을 고민하자. 그리고 갑자기 목돈 혹은 작은 금액이라도 급한 지출이 생겼을 때를 대비하는 준비도 필요하다. 이런 맥락에서 지출관리에 있어 중요한 두 가지는 세금 절세와 기존의 자산운용의 틀을 깨지 않으면서 긴급한 지출을 할 수 있는 예비자금 준비다. 갑작스런 병원비나 자녀들 관련 비용을 부담할 수 있는 예비자금을 입출금이 자유로운 CMA나 MMF같은 통장에 넣어두도록 하자.

부자 되는 공식 step 3_ 돈의 흐름을 읽는 법

신문기사는 돈이다

주식시장이나 부동산시장 모두 하루가 다르게 급변하는 시장 상황을 알기 위해서는 신문기사 만한 것이 없다. 새로운 투자 정보나 투자 관련 참고할 만한 내용들이 신문기사에 있기 때문이다. 주식은 신문, TV에 보도되면 팔아야 한다는 말이 있다. 하지만 부동산의 경우에는 소문만 듣고 투자하기에는 너무나 투자금액이 크고 한 번 투자했다 다시 빠져 나오기가 어렵기 때문에 바닥권에서 남들보다 앞서서 투자하는 것보다는 어느 정도 검증이 된 후 확실한 투자 정보를 가지고 투자를 하더라도 괜찮다.

물론 주식은 소문에 사서 뉴스에 팔라는 속설이 있듯이 신문에서 기사가 날 정도의 시기라면 이미 투자하기는 늦었다는 것이 지금까지의 투자의 정설이다. 그렇지만 단기 투자보다는 최소 몇 년간 보유하고 평생 같이 갈 주식을 고른다는 관점으로 접근하면 당연히 이 회사의 주가가 궁금하고 관심을 가지게 된다.

예를 들어 한 신문에서 1인 가구 수 증가라는 테마 기사에서 주가가 오를 것으로 예상되는 몇 가지 종목을 추천한 적이 있었다. 실제 이 기사에서 언급된 종목들은 주가가 많이 올랐고 현재까지도 해당 업종에서 주도주로 자리매김하고 있다. 이런 비슷한 내용의 기사가 하루에도 몇 군데 신문에서 꾸준히 난다. 물론 이 기사들을 다 믿을 수는 없다. 다만, 필자는 어떤 신문기사를 보면 그 기사를 재테크나 투자의 힌트로 삼고 스크랩을 하거나 메모해 놓은 투자자만이 급변하는 경제, 금융, 투자시장의 진정한 승자가 될 수 있다는 것을 강조하고 싶을 따름이다.

투자는 편식을 하면 안 된다

편식 투자를 하면 절대 안 된다. 언제부터인가 주식이나 펀드 상품을 비롯한 투자상품에 기대를 걸고 투자하는 사례가 늘어나고 있다.

"전 주식만 해요. 다른 건 재미도 없고 수익률도 별로고요."

"전 이제 부동산에 승부를 걸 겁니다. 주식은 하루아침에 휴지조각이 되잖아요."

한 가지 투자종목만 집중하다 보면 자칫 우물 안 개구리 식의 시야를 갖게 되고, 혹시 투자한 종목에서 실패를 하게 되면 한 번에 큰 손해를 보고 회복이 불가능한 경우가 발생한다. 주식투자를 한다고 주식만 보면 다른 자산의 운용, 특히 부동산이나 채권, 금융상품에 대한 감각이 무뎌지고 목표·기대수익률에 대한 기대치가 달라지기 때문에 다른 종목에 투자를 제대로 할 수가 없다. 부동산의 경우에도 성공한 사람들의 수익금액이나 투자금액 대비 수익으로 기대되는 금액이 다른 투자종목과 차원이 다르기 때문에 혹여 다른 금융이나 주식투자를 싱겁게 생각할 수도 있다.

현재 우리나라 국민들의 자산 비중을 보면 비금융자산(부동산)의 비중이 무려 75.1%를 나타내고 있다. 또 베이비붐 세대는 부동산자산의 비중이 거의 82%를 넘는 것으로 나오는데, 전체 자산 대부분이 부동산이다보니 부동산시장의 등락에 희비가 엇갈리고 상대적인 박탈감이나 삶의 의욕을 잃는 경우도 많다. 상속이나 증여에 있어서도 너무 부동산에 대한 비중이 많다보면 세금 낼 돈이 없어서 상속받은 부동산을 급매로 매도하는 경우도 많이 보게 된다. 따라서 전체 자산의 비중에서 부동산자산의 비중을 60%대로 낮출 필요가 있다.

부자 되는 공식 step 4_ 돈이 불어나는 시스템 만들기

저금리 시대, 투자가 답이다

투자는 흔히 직접투자와 간접투자로 구분된다. 직접투자는 투자자들이 자신의 판단과 결정으로 어떤 종목에 투자할 것인가를 결정하고 직접 시장에서 매수하는 것을 말하고, 간접투자는 정보력이나 경험이 많은 전문 펀드매니저나 금융기관 직원 등을 통해 자신의 자산을 위탁하고 투자를 일임하거나 안정성에 대한 비율을 고려해서 방향성만 지시하고 나머지는 맡기는 방법을 말한다.

하지만 일반 투자자보다 월등한 정보력과 경험이 많은 펀드매니저나 투자 고수라도 매번 투자를 통해 수익을 낼 수는 없기 때문에 어느 정도 위험은 감수해야 한다. 시장에 갑작스런 변수나 악재가 발생하거나 예기치 않은 사태가 생겨서 하락하는 경우도 있기 때문이다. 중요한 것은 투자자들이 얼마나 그러한 결과에 대해 인식을 하고 있고 원인을 이해하고 있느냐다. 필자는 이 부분이 전혀 되어 있지 않은 것을 지적하고 싶다.

우리는 800개가 넘는 중국 펀드 중에서 하나에 가입하면서 모든 걸 아울러서 그냥 중국 펀드 한 단어로만 쓰고 있다. 중국 펀드 내에서도 투자되는 지역이나 종목 및 통화가 다 다른데 말이다. 은행이나 증권회사 직원이 괜찮다 수익률이 좋다 이때 아니면 기회가 없다 저도 가입했다는 말에 펀드에 가입한 후 원금손실이 난다고 해서 그 직원들이 손실을 보전해주지는 않는다. 손해 보는 것은 여러분이다.

내 어머니 같고 친구 같은 주부들이 알뜰살뜰 모은 돈을 잘못 투자해서 원금을 하루아침에 날리는 경우를 볼 때마다 내 일처럼 속상하다. 그러니 좀 더 알고 확인하고 확신이 있을 때 투자하라고 거듭 강조한다. 권유상품을 덥석 가입하는 것이 아니라 투자비율이나 기간, 원금손실 위험 등을 여기저기 알아보고 고민해 보라는 것이다.

투자하기 전에 투자의 목적부터 세워라

투자나 재테크에 있어서 시간을 초월한, 즉 시장의 상황과 무관하게 언제든지 투자자들이 참고해야 할 교훈, 투자의 덕목이 있는데 그 원칙 중 하나가 바로 SMART 투자법이다. 풀어서 정리하자면 Specific(구체적으로), Measurable(측정할 수 있는), Achievable(달성할 수 있는), Timeframe(마감시한을 정해서)으로 투자를 해야 한다는 것이다.

우선 구체적으로 목표를 정해야 한다. 아울러 측정할 수 있고 달성할 수 있는 목표, 현실적으로 마간기한을 정해서 투자목표를 정하고 달성하도록 노력하자는 것이다. 필자가 꺼려하는 표현 중에 묵묵히라는 단어가 있다. 그냥 묵묵히 직장생활을 하고 묵묵히 열심히 생활하다 보면 좋은 날이 오겠지...라는 생각을 하고 살아간다면 미안하지만 그 좋은 날은 잘 오지 않는 것이 우리의 현실이다.

내 집 마련을 위해 현재의 전세금에 1억 5천만 원을 추가로 모으는 목표를 세우고 3년째 진행하고 있는데 맞벌이를 하고 절약과 저축을 통해 벌써 절반인 7천 5백만 원을 모았다. 자신의 노후자금이 매월 300만 원이 필요하다고 계산하고 국민연금은 매월 110여 만원을 예상해, 개인연금에서 매월 85만원이 나올 수 있도록 상품에 가입해 만들어 놓고 납입한다. 현재 살고 있는 아파트를 담보로 주택연금(역모기지론)을 활용해서 연금을 받으면 대략 300만원은 죽을 때까지 받을 수 있는 것이다. 이렇게 구체적인 자금 계획과 목표, 삶의 계획을 세우도록 하자.

부자 되는 공식 step 5_ 단기투자 원칙 - 목돈을 만드는 투자

손실이 났을 때 어떻게 해야 할까?

"제가 펀드를 7개 정도 가지고 있는데 그 중에 6개가 마이너스 수익률이예요. 어떤 것은 마이너스 28%이고요. 이 펀드들을 지금이라도 해지하는 것이 좋을까요? 그냥 가지고 가는 것이 좋을까요?"

어떤 수강생으로부터 이런 질문을 받았었다. 투자는 해도 걱정이고 하지 않아도 걱정이고, 또 투자를 하고 나서도 언제 빠져 나오느냐에 대한 걱정과 고민으로 늘 전전긍긍하는 모습들을 많이 본다. 부동산의 경우에도 재건축 아파트에 투자를 한 상태에서 10년째 가격이 그대로인데 이걸 계속 가지고 가야 하는지 아니면 지금이라도 매도하고 다른 부동산으로 갈아타는 것이 맞는 건지, 혹은 오히려 가격이 하락했는데 보유 또는 매도 중 어떻게 하는 것이 맞는 것인지를 고민한다.

투자는 매수가격이나 가장 높았을 때의 가격은 잊어버리고, 지금의 가격이 본전 혹은 매수가격이라고 생각하고 현재의 가격대비 투자수익률이 날 것으로 기대되면 보유, 그렇지 않으면 과감하게 매도한다. 그런데 과연 현재의 가격을 매수가격으로 보고 향후 가격상승 혹은 수익률에 대한 기대치가 있느냐를 분석하는 것이 힘들다. 판단은 그 시점에서 하는 것보다는 최초 투자시 어느 정도 목표수익률과 매도를 통한 수익률 확정구간을 정해놓는 것이 좋다.

만약 손실이 발생하면 우선은 저가매수로 이른바 물타기 방법을 통해 평균 매수단가를 낮춰서 손실률을 줄이는 전략과 과감한 매도로 다른 투자의 기회를 잡는 것에 대한 나름대로의 방향성 설정이 필요하다. 즉, 8%의 수익률만 내면 투자원금의 3분의 1은 환매나 매도를 하겠다거나, -5%의 원금손실이 발생하면 투자금의 3분의 1은 손털기로 인출을 하겠다는 등 구간을 정해서 수익률을 확정하고 손실을 미연에 방지하는 노력을 해야 한다.

주식투자, 냉장고 문을 열면 종목이 보인다

우선 주식투자는 반드시 해야 한다. 단, 많은 금액보다는 경제나 투자에 관심을 갖고 시장을 지켜 볼 수 있는 정도의 금액으로 하되 단기간에 지출해야 할 자금이 아닌 정말 없어도 된다고 생각할 정도로 소액 금액을 하는 것이 좋다. 필자 역시 주식투자에 관심이 있고 계속 일정 금액을 투자하고 있는데, 관련 종목은 바로 먹거리 관련, 즉 음식료 업종 관련 주식과 제약업종 및 유통 등에서 찾는다.

국내외 경제의 흐름과 변화에 따라서 워낙 급변하는 게 최근 경제와 금융·주식시장이기 때문에 필자는 경기 영향을 덜 받고 항상 고정 마켓이나 고객층을 가지고 있는 업종을 고른 것이다. 아울러 자기 회사만의 유일한 히트상품을 가지고 있으면 더할 나위 없다고 생각된다.

투자 종목은 일상생활에서 찾는 것이 좋다. 집안의 살림살이와 특히 냉장고 문을 열어보면 최소한 그 안에서 10개 이상의 종목을 찾을 수 있다. 주식투자는 내가 쓰고 먹고 입는 제품을 만드는 회사의 주식에 투자해야 한다. 내가 그 회사의 제품을 사용하지도 않으면서 주식에 투자하고 그 회사의 주가가 올라가기를 기대한다는 것은 실현가능성이 낮다. 물론 일부 조선업종이나 화학업종 등 일반 투자자들이 개인적으로 사용하지 못하는 일부 업종도 있지만 이왕이면 전체 포트폴리오에서 상당 부분은 내가 직접 그 회사의 제품을 사용하는 회사에 투자하는 게 맞다.

개인 투자자들이 하루하루 변하는 시장의 상황에 민첩하게 대응할 수 없다. 적어도 하루아침에 망하지 않을 만한 회사를 고르려면 내가 제품을 사용하는 회사가 가능성이 높다. 아침에 눈을 떠서 저녁에 퇴근하고 잠자리에 들 때까지 내가 과연 몇 개의 상장기업의 제품을 사용하고 소비하고 먹고 입는지 가만히 생각해보면 최소한 10개 이상의 기업이 나올 것이다. 바로 그 회사들 중에서 주식투자의 답이 있다.

부자 되는 공식 step 6_ 장기투자 원칙 - 목돈을 운용하는 투자

부동산 투자 30 × 3의 법칙

부동산, 특히 주택을 구입하고자 할 때에는 어떤 관점에서 접근하는 것이 좋을까? 필자가 만든 30×3의 법칙을 소개하겠다. 서울 진입까지 30분 안쪽의 아파트를 구입하되 면적은 30평 이하의 아파트(대략 전용면적 85제곱미터 이하)로 구입하고 부부가 함께 30분 이상 산책이 가능한 대형공원이나 강가, 개천이 있는 아파트를 구입하자는 것이다.

첫 번째는 교통의 의미로, 30분 내외의 시간으로 진입한다는 것은 대중교통이면 최고이고 자가용을 이용한 시간도 포함된다. 출퇴근시간에 차가 막히면 1시간 내외까지 볼 수도 있지만, 1시간 이상을 넘기는 것은 부담스럽다. 두 번째, 환금성이나 수요가 가장 많은 30평형대 이하의 아파트를 고르는 것이다. 세 번째는 거주환경으로, 인근의 편의시설이나 교통도 중요하지만 얼마나 자연친화적인가를 고려하는 투자자들이 많아지고 있다. 웰빙시대에 환경적인 요소가 아파트나 주택 투자, 거주의 중요한 판단기준임을 잊지 말아야 한다. 30의 의미로 하나 더 고르자면 30대가 많이 거주하는 지역이다.

전세가 귀하다고 집도 안 보고 계약하는 사람도 있다. 반드시 역에서 시계를 들고 직접 걸어가 보고, 밤에 한 번 낮에 한 번 최소 2번은 가봐야 한다. 어플리케이션이나 온라인에서 보는 현장 사진과 모습은 다양한 방법의 기술이 가미된 허구가 포함되어 있다.

한 가정의 전체 자산의 근간이 전세보증금인 경우가 늘어나고 있다. 전세보증금이 우리 가정의 현재 상황에서 합당한지 무리한 수준인지를 냉정하게 따져봐야 할 시기라고 생각된다. 물론 어쩔 수 없는 경우가 있다는 것을 이해는 한다. 자녀들 양육이나 교육, 출퇴근 거리 등으로 인해 부득이 무리한 전세보증금을 부담하면서 거주하는 경우도 있겠지만 정말 우리 가정에서 감당할 수 있는 수준인지를 따져보고 내가 조금만 출퇴근 거리가 멀고 시간이 좀 더 걸리더라도 훨씬 부담이 없는 전세보증금으로 살 수 있는데 무리해서 편안함과 쉬운 방법으로 전세보증금을 묻어두면서 살고 있지 않는가를 생각해봐야 한다.

부동산 투자의 최대 적은 가족과 아는 사람

거의 대부분의 주부들은 본인이 직접 물건을 찾아다니기보다는 아는 사람 혹은 우연히 온 기획부동산의 전화나 광고성 문자로 투자를 결정하는 경우가 많다. 이런 식으로 투자를 하게 되면 당연히 공인중개사나 업자가 붙어서 투자가치에 대한 긍정적이고 희망적인 얘기만 듣게 되고 점점 자신도 모르게 투자의 낙관론자가 되어버린다.

2016년 들어 부동산시장이 지방을 중심으로 점점 하락세를 보이고 있고, 서울의 경우에도 정부의 대출규제로 주춤하는 모습을 보이다가 하반기 들어 열기가 더해가는 모습과 일부 지역은 찬바람이 부는 양극화 현상이 이어지고 있다. 2017년 이후부터 입주가 시작되면 공급과다가 현실로 다가올 것이고 여기에 오피스텔의 공급도 최근 상당히 많이 진행되고 있다는 점을 잊지 말고 분위기에 휩쓸린 아는 사람의 솔깃한 몇 마디에 투자하는 경솔한 행동은 자제해야 하겠다.

부동산을 매수하려면 2년 정도 기간을 예상해 평소에 신문기사를 살펴보고 투자에 대한 팁과 정보를 얻어야 한다. 이러한 정보를 토대로 일단 해당 구청이나 시청 홈페이지에서 자세한 내용을 얻거나 인근의 공인중개사에게 직접 전화를 해서 매도자의 입장에서 해당 아파트나 물건을 가지고 있는데 얼마까지 매도가 알아보라는 것이다. 이렇게 제3자의 입장에서 객관적으로 알아보면 조금은 현실적인 매수 예상가격이 나온다.

너무 조급해 하지 말고 여유를 가지고 진중하게 시장을 보면서 나만의 관심지역과 물건을 정해서 집중적으로 살펴보다가 적당한 가격대나 급매물을 잡는 것이 훨씬 바람직한 투자다. 부동산이 공실이 나거나 팔리지 않으면 관리비 나가고 세금은 세금대로 내고 건강보험료 더 내고 애물단지가 될 수도 있다는 것을 왜 모르는가?

부자 되는 공식 step 7_ 재테크, 나이대별 투자원칙

20대 후반, 결혼 준비 목돈 마련과 통장 합치기 어떻게 할까요?

2015년 혼인율이 역대 최저치를 기록한 가운데, 신혼부부 한 쌍의 평균 결혼비용은 2억 3,800만원, 이 가운데 주택비용 비중은 71%로 가장 큰 것으로 나타났다. 혼인율이 최저치가 된 이유는 젊은 층의 결혼비용 부담으로 인한 결혼 포기와 결혼연령이 점점 높아지는 이유 때문이다. 서울과 수도권의 경우 전세값 평균이 3억 원을 넘어서고 있는 상황이기 때문에 신혼부부의 주거 마련은 부모님의 지원 없이는 거의 불가능에 가깝다고 할 수 있다.

적당한 부모님의 지원은 기대할 수 있지만 너무나 맹목적인 상당비율의 결혼비용과 거주자금을 기대하는 것은 어렵다. 일단 전세로 계속 살면서 내 집 마련을 하느냐 마느냐를 결정하고 인생 재무설계 플랜을 짜는 것이 좋다. 일단 통장을 합쳐서 운용금액이나 잉여자금의 전체금액을 늘려서 함께 고민하고 전략을 세워서 운용하는 것이 훨씬 바람직하다.

통장은 두 사람의 통장에서 중복되는 기능성 통장 하나만 남겨놓고 해지를 하는 것이 좋다. 신용카드의 사용도 마찬가지여서 수수료 우대나 다양한 혜택이 있는 카드를 한두 개 선정해서 집중적으로 사용하는 것이 바람직하겠고 마이너스 대출이나 기존 대출상품에 대한 부분도 금리라 조건들을 따져보고 저렴한 대출로 갈아타는 것도 함께 상의해서 진행한다. 각자 자산을 운용하기보다는 일단 가정의 근간을 움직이는 월급과 주요 지출항목에 대해 공유하는 것이 바람직하다고 생각된다.

30대 중반, 내 집 마련 어떻게 할까요?

내 집 마련 디딤돌대출이나 U-보금자리론 등 서민들을 위한 대출 내용은 한국주택금융공사 홈페이지www.hf.go.kr를 방문하면 상품별 특징과 한도 및 절차에 대해 자세히 알 수 있다. 디딤돌대출은 20년 상환 고정금리로 대출을 받으면 최저 연 2.1~2.9%(2016년 10월 18일 조회기준) 금리에 최초 주택구입자일 경우에는 0.2% 포인트 금리를 우대해준다. 부부 합산 연소득이 6,000만원 이하(생애 최초는 7,000만원 이하) 무주택 세대주여야 하고 대출금액은 최대 2억원까지 가능하다.

연 1%대 초반의 저금리로 소득의 제한 없이 주택가격의 70%까지 은행에서 대출이 가능한 수익공유형 은행 모기지 상품은 코픽스금리에서 1% 포인트 금리를 공제하는 금리공식을 적용할 경우 1%대 초반으로 대출을 받을 수 있다. 이 경우 7년 후에 은행과 수익을 공유해야 하고 시중 일반 변동금리 대출로 전환이 될 경우 갑자기 금리가 폭등하면 낭패를 볼 수도 있다는 점과 집값이 상승했을 경우에는 상승분을 은행과 절반씩 정산하는 과정에서 대출금액이 늘어날 수도 있다는 점을 잊지 말자.

30대 가장의 내 집 마련과 더불어 신경 써야 할 부분이 바로 자녀의 교육비 마련과 함께 노후 준비에 대한 시작이다. 초등학교 학부모 3,000명을 대상으로 설문조사를 한 결과 사교육비가 가계 소득의 20%를 넘는다고 답변한 비율이 무려 35%에 달했다고 한국소비자원이 발표했다. 이런 교육비 마련을 위해 아이가 태어나자마자 적립식 펀드를 가입하거나 변액유니버셜보험을 10년 비과세로 가입해서 장기적으로 아이의 교육비로 사용하게 하는 것도 하나의 방법이다.

40대 후반, 자녀 교육비 때문에 노후 준비는 엄두도 못 내는데요?

이 시기에는 크게 4개의 주머니를 만들어야 한다. 첫 번째, 막내 아이까지 교육시킬 수 있는 자녀들 교육비 마련에 대한 주머니를 만들어야 한다. 두 번째, 자녀들의 결혼자금 지원을 위한 주머니이다. 세 번째, 본인들의 노후자금 준비 주머니, 네 번째, 긴급 예비자금 주머니를 만들어야 한다.

자녀들의 교육과 결혼자금 주머니는 국내외 펀드나 ETF(상장지수펀드), 변액유니버셜보험 등의 상품으로 중장기적으로 미리미리 준비를 해두어야 한다. 긴급 예비자금 주머니는 CMA나 MMF 등의 상품에 월 평균 생활비의 100~150% 가량 자금을 넣어두고 시장이 급락하거나 저점에 가까워졌을 때 투자를 하거나 추가납입을 하는 방법으로 활용해야 한다. 노후준비를 위해서는 국민연금을 포함한 개인연금과 주택연금 가입을 준비하면 되고, 인생의 2막을 대비해 오랫동안 일을 할 수 있는 직업 준비도 병행해야 한다.

40대는 한 번 쓰러지거나 꺾이면 다시 재기할 수 있는 시간이 없기 때문에 남의 얘기만 듣고 가입하는 자산운용의 오류를 피해야 한다. 즉, 자산운용에서 최대한 원금손실 리스크가 없는 포트폴리오의 구축이 필요하다.

50대 후반, 여유자금 투자는 어떻게 할까요?

노후 준비의 가장 중요한 요소는 건강이고, 그 다음이 재정적인 안정이다. 지금부터 아침에 산책이나 운동을 하듯이 습관적으로 월소득의 일부를 노후생활비 마련용으로 따로 저축을 해야 한다. 은퇴자들이 고민해야 할 사항은 크게 세 가지이다.

첫 번째, 전체 자산의 연금화 및 부의 이전 준비다. 어떤 자산이라도 그냥 운용하지 말고 매월 얼마라도 생활비가 나오게 시스템화 하는 것이다. 펀드를 가입하더라도 월 이자지급식으로 가입을 하고, 거주하고 있는 주택도 주택연금을 가입해서 매월 생활비를 창출해야 한다. 즉시연금 등을 활용해서 목돈을 굴리면서 매월 이자나 생활비가 나오게 하는 방법도 병행해 볼만하다. 즉시연금 수령방식은 크게 3가지로 나뉘는데 가입자가 사망할 때까지 계속 연금을 수령하는 종신형과 일정 기간 동안 원금과 이자를 나눠서 받는 확정형, 매월 이자만 받다가 사망시점에 원금을 자녀에게 상속하는 상속형으로 구분 짓는다.

두 번째, 이상적인 노후 준비방법은 한 살이라도 젊었을 때 노후실손의료보험에 가입하는 것이다. 나이가 들면서 점점 의료비의 지출이 많아지기 때문에 노후생활에서 가장 부담스러운 지출 중의 하나인 의료비에 대한 준비를 해두어야 한다.

마지막으로 챙겨야 할 노후 준비방법은 부부가 함께 할 수 있는 취미를 만들어 놓는 것이다. 그 전제조건으로는 부부 모두 건강을 유지하는 것이겠다. 필자 주변에 수백억 원의 자산을 보유한 자산가가 있지만 몇 년째 식물인간으로 병원에 누워있어서 배우자가 병원에서 감옥 아닌 감옥살이를 하는 경우를 본 적이 있다.

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