부산시청 도서요약

자녀에게 결혼자금을 지원하고 싶을 때, 부모님께 생활비를 드릴 때, 부동산을 증여하거나 상속하려 할 때, 돈을 주고받는 순간 세금이 따라온다. 많은 사람들이 세법을 잘 몰라 억울하게 세금을 더 내거나, 세무조사에 휘말리는 경우가 적지 않다. 그 해답을 제시하는 실전 절세 가이드다.

세금 없이 돈 주고받는 기술

세금 없이 주고받는 돈, 어디까지 가능할까?
이건 증여일까? 차용일까? : ‘주는 돈’과 ‘빌려주는 돈’의 정확한 개념
"자녀에게 2억 원을 주고 싶어요."

부동산 취득을 앞둔 자녀를 위해 나를 찾아오는 부모님들은 종종 이렇게 말한다. 이는 곧 '증여를 하고 싶다'는 의미다. 예컨대 내가 "2천만 원 정도 증여세가 나옵니다"라고 설명하면, 의뢰인은 "내가 아는 사람은 증여세 안 내고 자식한테 돈 줬다던데요"라고 되묻는다. 이는 증여공제를 최대한 활용하고 차용을 하고 싶다는 말일 것이다. 세금을 내고 싶어 하는 사람은 없다. 특히 다른 사람은 세금 안 내고 해결했다고 하는데, 굳이 내가 먼저 나서서 내겠다고 말하는 사람은 없다.

『세금 없이 돈 주고받는 기술』이라는 책을 들어가면서 아주 간단한 개념 정리, 증여와 차용의 개념을 설명해보려고 한다.

· 증여는 단순하게 '주는 돈'
· 차용은 '빌려 주는 돈', '이후 돌려받을 돈'

증여(상속세 및 증여세법 제2조 제6호)
'증여'란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형·무형의 재산 또는 이익을 이전하는 것

증여재산공제, 내가 받을 수 있는 최대치는? : 10년 주기로 공제받는 한도
"세금 없이 몇 년에 한 번씩 증여할 수 있어요?"

많은 사람들이 이 질문에 스스로 답할 만큼, 세금에 대한 이해 수준이 높아졌다. 내가 유튜브를 처음 시작했을 때 많은 관심을 받을 수 있었던 건, 이런 주제를 최대한 쉽게 설명하려 했기 때문이다.

상담에 찾아오신 분들께 사전증여를 하고 신고해본 적이 있느냐고 물으면, 정작 실천한 사람은 드물다. 왜 안 하셨냐고 물어보면, 돌아오는 대답은 대체로 비슷하다.

① '몰라서' : 대한민국 공교육 현장에서 세금 교육은 다소 미진하다.
② '돈이 없어서' :아이가 어릴 때는 부모도 돈이 없기 마련이기에 이해가 된다.
③ '효과가 얼마나 되겠어. 차라리 그 시간에 돈을 벌겠다' : 사실 시간은 거의 들지 않는다. 돈을 송금하고, 국세청 홈택스에 접속해 아이 증여세 신고만 하면 된다. 31 살까지 사전증여를 하고, 이후에 설명할 혼인· 증여 공제 및 축의금까지 알뜰하게 모은다면, 부모· 자식 간에 그 흔한 차용증 없이도, 내 자녀가 집을 살 수 있게 도울 수 있다.

-애가 태어나면, 태어나자마자 할아버지가 손자에게 2천만 원, 이모·고모 등이 1천만 원을 증여세 없이 증여하는 경우가 있다.
-그리고 10년 후인 11살에 마찬가지로 3천만 원을 증여한다.
-또 10년 후인 21살에, 그때는 아이가 미성년자가 아니니까 부모 등이 5천만 원, 기타 친족이 1천만 원을 증여하고, 31살에 또 6천만 원을 증여한다.
-이렇게 3-3-6-6을 꾸준히 실천하면 증여세 없이 31살까지 1억 8천만 원을 증여할 수 있다. 이자까지 쌓인다면 2억 원이 훨씬 넘는 돈이 된다.

가족에게 돈 빌려주기, 안전한 방법은?
차용증, 꼭 있어야 할까? : 가족 간에도 반드시 써야 하는 이유
"가족끼리 차용증을 꼭 써야 하나요?"

국세청 아는형 유튜브 댓글에는 이런 질문들이 종종 등장한다. 이에 대한 답은 "당연히 써야 합니다"이다. 가족끼리 차용증이 있어도 차용으로 인정받지 못한 사례들이 많은데, 차용증이 없다면 차용이 아닌 증여로 취급될 가능성이 매우 높다.

차용증에는 단순히 '빌려준다'는 문구만 적는 것으로는 부족하다. 원금, 이자율, 상환기한, 상환 방법 등 최소한의 조건이 명시되어야 하고, 가능하면 이자 지급 내역과 상환 기록을 남겨야 한다. 특히 이자율은 국세청에서 정한 이자율 4.6%를 기준으로 설정하면, 거래의 진정성을 입증하는 데 도움이 된다. 가족 간 거래라고 해서 무이자로 설정하면, 세무당국이 정상적인 금융거래로 보기 어려울 수 있다.

실제로 세무당국은 차용증의 형식보다 '거래의 실질'을 더 중시하기 때문에, 작성 이후에도 이자 입금 내역이 전혀 없으면 증여로 판단할 수 있다. 또한 거래가 고액일수록 계좌이체, 영수증, 통장 사본 등 객관적인 증빙을 함께 준비해야 분쟁을 예방할 수 있다.

또한 차용 후 일부 상환이 이루어졌다면, 상환액과 날짜를 명확히 기록해 두는 것이 중요하다. 이러한 기록이 쌓여야만 세무조사 시 ‘실제 채권․채무 관계’로 인정받을 가능성이 높아진다. "조사 나오면 그때 쓰죠, 뭐.” 이렇게 말하는 분들도 있지만, 세무조사가 나오면 경우에 따라 차용증 원본을 요구받기도 한다. 이는 해당 문서가 언제 작성되었는지를 알기 위해서다.

서울지방국세청 과학조사팀에서는 '포렌식 조사'를 실시하기도 하는데, 해당 조사를 통해서 문서 작성 시기를 예측할 수 있다. 만약 차용시기는 3년 전인데, 차용증이 최근 작성된 것으로 감정이 이루어진다면 차용이 아닌 증여로 취급될 가능성이 더 높아진다. 따라서, 차용증은 그때그때 작성해 놓는 게 좋다.

내 아이가 내 집에서 공짜로 살아도 괜찮을까? : 무상임대 한도와 증여 기준
"제 아이가 제 집에 사는데, 임대료를 얼마나 받아야 하나요?"

증여세가 무서워서 임대료를 받아야 할 듯한데, 도대체 얼마나 받아야 하는지 물어보는 분들이 있다. 사실 주택의 경우, 자녀에게 임대료를 받지 않아도 되는 금액의 범위가 있다. 자녀에게 공짜로 돈을 빌려줘도 되는 한도가 있듯이 부모님 소유의 집을 자녀가 무상으로 거주할 수 있는 기준선이 존재하는 것이다.

결론부터 말하자면, 그 부동산 가액 기준으로 약 13억 원이다. 즉, 부동산 무상임대 개시일의 평가액이 13억 원을 넘는지 여부로 판단하며, 이를 초과하면 최소 1억 원을 증여로 본다.

반대로 집값이 13억 원 미만이라면 무상 사용이더라도 증여세 과세 대상이 아니다. "13억 원이 넘는 집을 5년이 아닌 단기로 하면 괜찮지 않나요?" 이렇게 물어보시는 분이 있다. 그러나 과세관청은 일단 5년을 기준으로 증여가액을 계산하고 1억 원이 넘는 경우 과세한다. 물론, 5년이 되기 전에 임대료를 내는 걸로 바꾸거나 다른 집으로 이사를 간다면 이미 낸 증여세를 경정청구 할 수는 있다.

설령 부동산 평가액이 13억 원을 넘는다고 하더라도 너무 걱정할 필요는 없다. 13억 원이 살짝 넘는 집을 5년 무상임대했을 때의 증여재산가액이 약 1억 원 정도이니, 밤잠을 설칠 정도는 아닌 듯 하다.

부모님께 빌린 돈, 언제까지 갚아야 할까? : 부채 사후관리 실전 조언
"부모님으로부터 빌린 돈은 언제 상환해야 할까요?"

자금조달계획서 상담을 하다 보면 많은 분들이 마지막에 묻는 질문이다.

그에 대한 대답은 간단하다.

"있으시다면, 언제든 갚으셔도 됩니다."

그런데, 생각해보면 신고된 소득이나 증여가 있었다면 애초에 부모님으로부터 차용을 하지도 않았을 것이다. 결국 현실에서는 '언제든' 갚는 것이 그리 간단한 문제가 아니다.

부채 사후관리는 단순히 갚는 시점만의 문제가 아니라, 상환 과정 전체를 입증할 수 있어야 한다. 세무당국은 차용증 작성일 이후 일정 주기로 원금과 이자를 상환했는지, 상환자금의 출처가 본인의 소득이나 합법적인 자금인지 꼼꼼히 확인한다.

고액 부채를 장기간 갚지 않으면, 형식만 빌린 '가짜 부채'로 의심받아 전액 증여로 과세될 수 있다. 특히 상환 기일이 임박했는데도 반복 연장하거나, 이자만 소액 지급하는 경우도 위험 신호로 본다. 따라서 실제로 갚을 수 있는 금액과 기간을 현실적으로 설정하고, 상환 내역을 통장거래내역· 이체메모· 영수증 등으로 체계적으로 남기는 것이 안전하다.

"어떤 경우에 부채 사후관리를 하나요?"

세무서에서 부채를 인정해주거나 부동산 취득자금으로 소명할 때 한다.

"부채 사후관리는 언제까지 해요?”

이 질문을 두고 친한 후배와 얘기를 함께 나눈 적이 있는데, 서로 마주 보며 웃으며 이렇게 말했다. "갚을 때까지?"

부채의 사후관리(상속세 및 증여세 사무처리규정 제54조)
① 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 납세자의 채무정보를 NTIS(엔티스)에 입력하여야 한다.

1. 상속세 및 증여세의 결정 등에서 인정된 채무
2. 자금출처조사 과정에서 재산취득자금으로 인정된 채무
3. 재산 취득에 사용된 채무 내역서로 제출된 채무
4. 기타 유사한 사유로 사후관리가 필요한 채무

② 지방국세청장 또는 세무서장은 상환기간이 경과한 채무에 대하여 사후관리 점검을 실시하여야 한다.

세금 없이 자녀에게 부동산 주는 법
부동산을 주는 게 유리할까? 현금을 주는 게 유리할까? : 상황별 세금 비교
"세무사님, 제 아이에게 재산을 좀 넘겨주고 싶은데요."

보통 부모님들의 세무 상담은 이렇게 시작된다. 시작부터 끝까지 자식 사랑이 느껴진다. 그러나 어느 방식이 더 유리할지는 각자의 재산 규모와 상황에 따라 다르다. 세금보다 해당 부동산의 입지와 미래 가격 상승 가능성이 더 중요하다. 부동산을 준다 해도, 타이밍도 중요하다.

재산이 많은 경우에는 한 번에 상속하기보다 가액이 낮을 때 나눠서 미리 증여하는 것이 좋고, 재산이 많지 않다면 상속공제를 활용하는 것이 좋다.

그런데, 세금적 측면에서만 묻는다면 정확한 계산이 필요하다.

① 현재 부모님 소유 시의 재산세 및 종합부동산세 부담
② 부모님의 부동산을 팔았을 때의 양도세
③ 자녀에게 부동산을 증여할 경우 적용되는 취득세 중과 여부
④ 자녀가 부동산을 증여받을 때의 자녀의 증여세 부담액
⑤ 자녀에게 현금을 증여할 경우 자녀의 증여세 부담액
⑥ 자녀가 해당 부동산을 취득할 당시 독립세대 가능 여부 및 추후 예상 양도세 또한 부동산을 증여하면 취득세 부담과 등기 이전 절차가 필연적으로 발생하지만, 현금 증여는 취득세가 없고 사용처에 따라 유연하게 운용할 수 있다

또한 부동산을 증여하면 취득세 부담과 등기 이전 절차가 필연적으로 발생하지만, 현금 증여는 취득세가 없고 사용처에 따라 유용하게 운용할 수 있다. 다만 편법으로 현금증여 후 자녀가 부동산을 구입하면 자금출처조사 대상으로 선정되어 결국에는 더 큰 증여세를 부담할 수 있다. 결국 ‘무엇을 줄지’도 중요하지만 ‘언제, 어떤 순서로 줄지’도 또한 절세 효과를 좌우한다.

자녀에게 대금지급능력이 없을 땐 어떻게 해야 할까? : 전세·대출로 활용하기
"저희 집은 저가양도가 안 되겠네요. 우리 아이는 내게 줄 돈이 없어요."

서울에 10억 원짜리 아파트를 갖고 있는 부모님 한 분이 찾아오셨다. 다른 재산도 있고 해서 이 아파트를 자녀에게 저가양도를 하고 싶다고 하셨다.

"혹시 아드님이 어머니께 드릴 최소한의 대금, 7억 원 정도는 있으세요?"라고 질문드리니, 1억 원밖에 없다고 하시면서 쉽게 포기하셨다. 혹시나 해서 다시 물었다.

"그 집에 지금 누가 살고 있으세요?"
"우리 부부가 10년 이상 살고 있어요."

나는 그 순간 무릎을 '탁'치며 말했다. "잘됐네요. 전세 시세가 6억 원 정도 된다면, 7억 원 저가양도해도 1억 원만 자녀에게 받으면 되잖아요."

그렇게 얘기하니, 그 분은 걱정하시며 되묻는다.

"부모 자식 간에 전세계약서 써도 되나요?"

그래서 나는 다시 확인했다. 정말 부모님이 그 집에 실제 거주하고 계신지, 전세 시세가 6억 원이 맞는지, 그리고 아들도 그 집에 같이 사는 것은 아닌지. 모든 조건을 확인한 뒤 다시 말씀드렸다.

"부모 자식 간에도 전세계약서 쓸 수 있죠. 확정일자도 신청 하시고요."

이 사례에서 부모님은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 양도소득세를 한 푼도 내지 않고, 자녀는 시세보다 3억 원이나 낮은 7억 원에 부동산을 취득하게 된다. 그리고 실제로 필요한 돈은 1억 원 뿐이다.

단, 부모님에 대한 임대보증금 채무 6억 원은 언젠가는 갚아야 한다. 그런데 만약 부모님이 그 집에서 계속 살다가 돌아가신다면, 그6억 원은 어떻게 될까? 그 금액은 부모님의 상속재산에 포함된다. 따라서 다른 상속재산 및 공제금액을 고려해서 상속세를 내야 할 수도 있다.

세무서는 아버지의 임차보증금 유무를 어떻게 알 수 있을까?
예전에 세무서 근무 시 상속세 신고내용을 확인할 때 등기부상 소유재산 외에 피상속인의 임차보증금 유무에 대해서도 반드시 검토했다. 자녀 소유의 집에 살고 있다면 임차보증금이 없을 수도 있다.

그런데 만약 확정일자가 신청되어 있다면 그 금액을 확인할 수 있다. 만약 자녀의 부동산 취득 시 부모님의 임차보증금을 전산입력해 놓았다면 부채사후관리를 통해서도 세무서에서 확인가능하다.

부채사후관리에도 입력되지 않았다면 어떨까? 상속세 조사 시 피상속인과 상속인의 예금계좌에 대해서 최소 10년 이상의 기간에 대해서 금융조회를 하기 때문에 세무서에서는 결국 확인 가능하다.

부동산 자금조달계획서, 왜 중요할까?
작성대상은 누구일까? : 안 내면 과태료, 내면 세무조사 가능
"신고하는 게 왜 이렇게 많아요?"

평균적으로 평생 몇 번의 부동산 매매를 할까? 나는 올해로 51세인데, 지금까지 2번 매수하고 1번 양도했다. 아마 이 정도가 평균일 것이다. 평생 약 2번 정도의 부동산을 사고팔 것 같은데, 문제는 관련 절차가 해마다 바뀌고 점점 더 복잡해진다는 것이다.

부동산을 거래하면 계약일로부터 30일 이내에 실거래가를 해당 부동산 소재지 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 취득하는 자는 자금조달계획서를 제출해야 하며, 이를 위반하면 최대 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.

내가 처음 부동산을 취득했던 2003년에는 자금조달계획서 자체가 없었다. 두 번째로 부동산을 취득했던 2021년에는 자금조달계획서가 있긴 했지만, 지금처럼 많은 관심을 받지는 않았던 것 같다.

그런데 지금은 상황이 달라졌다. 자금조달계획서를 단순히 받는 수준을 넘어서, 국세청은 이를 분석해 자금출처 조사대상자를 찾아내기 때문이다.

자금조달계획서는 '자금을 어떻게 마련했는지'를 스스로 밝히는 첫 관문이기 때문에, 작성 단계에서부터 허위·부정확한 기재는 치명적이다. 금액과 출처가 불일치하면 곧바로 국세청의 자금출처 소명 요구로 이어질 수 있다. 특히 고액 부동산 거래일수록 금융거래내역, 증여·대출 계약서, 소득금액증명원 등 뒷받침 서류를 미리 준비해 두어야 예기치 못한 세무조사를 피할 수 있다.

통장에서 안전하게 돈 빼는 법
현금 출금, 어떻게 해야 증여로 안 걸릴까? : 인출 목적, 금액별 안전한 기준
"통장에 있는 돈을 출금하는데 괜찮나요?"

많은 분들이 통장에 있는 돈을 출금했다가 혹시 세무조사라도 받을까 봐 걱정한다. 금융정보분석원에 통보되고 세무조사를 받을 수 있다는 유튜브 영상이 너무나 많기 때문이다.

"그런데, 왜 출금하시려는 거예요?"

이렇게 물으면 선뜻 대답하지 못하는 분들이 많다. 하지만 목적이 명확한 분, 즉 '자녀에게 주는 게 아니라 내가 쓸 돈'이라고 말하시는 분들께는 "그럼 출금하셔도 괜찮습니다."라고 말해드린다. 자녀에게 증여하는 것이 아니라 본인이 직접 사용할 목적이라면, 망설일 이유가 전혀 없다. 상속세 신고 및 조사를 여러 건 수행하다 보면, 현금을 출금해서 비슷한 시기에 상속인에게 입금한 경우가 많이 있다. 이 경우는 직접 송금한 것마냥 확실한 증여에 해당한다.

상속인이 본인의 계좌에 입금한 그 돈이 피상속인의 계좌에서 출금한 돈 외에 다른 돈이라는 입증을 할 수 없다면 말이다.

작년에 상속세 신고를 대행했던 80대 초반의 어르신은 매월 말일에 300만 원씩 현금을 인출해 며느리에게 생활비로 주신 분도 있었다. 이처럼 일정한 패턴으로, 너무 크지 않은 돈을 출금하면 증여로 오해받을 확률이 적어진다.

유튜브 국세청 아는형 첫 영상인 ‘현금 안전하게 인출하는 법’에서 했던 말을 다시 한 번 인용한다.

"가급적 하나의 은행보다는 여러 은행으로 나누고, 금액을 쪼개서 인출하는 것이 하나의 방법이 될 수 있습니다."

또한, 현금을 인출했다면 사용처를 명확히 기록해 두는 것이 좋다. 단순히 현금으로 썼다고 말하는 것보다, 영수증· 계약서 · 송금 내역 등 '증빙'을 함께 제시하면 불필요한 오해를 줄일 수 있다. 특히 단기간에 고액을 여러 번 인출하면 의심을 살 수 있으니, 계획적으로 간격을 두고 인출 패턴을 만드는 것이 안전하다.

실무에서는 1천만 원 이상 현금 인출 시부터 금융기관에 자동 보고될 수 있다는 점을 기억하고, 고액 인출이 불가피하다면 사전에 사용 계획과 증빙을 준비해 두는 것이 현명하다. 결국 핵심은 '왜, 어떻게 썼는지'에 대한 설명을 스스로 준비해 두는 것이다. 세무조사는 액수보다 '설명할 수 없는 돈'에서 시작된다.

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본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.